在“房住不炒”的宏觀政策導向下，房地產行業正逐步邁向成熟與規范的新階段。消費者的購房觀念也日趨理性，不再單純追求高回報的投資效益。相應地，房企在獲取土地資源時表現出更為審慎的態度，對項目的品質要求也日漸提升。隨著粗放式發展時代的落幕，理性與成熟的態度將引領行業邁向品質至上的新紀元。在這一背景下，“第四代住宅”應運而生，預示著房地產行業的新一輪創新與升級。
解秘人居新形態：走進四代住宅的世界
一個房地產產品從概念到市場主流，必須滿足政策許可、客戶接受和成本控制三大要素，三者相輔相成，構成項目創新的基石。而“第四代住宅”，即“庭院房”或“城市森林花園建筑”，正是這一創新理念的杰出體現。它深度融合了傳統四合院、胡同街巷的韻味與現代空中停車、空中園林的創新理念，打造出獨具匠心的城市森林花園建筑形態。每一層都仿佛街巷交織，每一戶都擁有私家庭院的靜謐與舒適。簡而言之，它實現了高層住宅的別墅化與庭院化，為現代都市生活注入了自然與和諧的元素。
四代住宅顛覆了傳統建筑設計理念，開創了現代生活的新潮流。它不僅提升了居住空間的舒適度與便捷性，更在人與自然之間構建了和諧的紐帶，事實上，第四代住宅也并非中國首創，其在全球范圍內已流行了十數年之久。在歐洲、澳洲、亞洲等文化繁榮或旅游業興旺的國家，早已孕育出獨具特色的“第四代建筑”。
比如意大利米蘭的雙塔公寓以全球首個垂直森林的姿態驚艷亮相，展現了第四代建筑的魅力。此外，新加坡的“空中伊甸園”以及浪漫巴黎的“白之森林”等，都是第四代建筑的杰出代表。新加坡這座被譽為花園城市的國度，更是成為了“空中花園城”的全球典范，令全世界爭相學習。面向未來，新加坡更是表示：到2030年實現80%的建筑為綠色建筑。
“第四代住宅”的本質是對人居精神的深度溯源，也是未來人居發展的必然趨勢。然而，在實踐中，它的發展受到眾多因素的制約，包括規范、市場、氣候、技術等方面的挑戰。因此，其發展歷程也顯得尤為漫長和曲折。
探究人居新發展：國內“四代住宅”的演繹
2016年，國內第四代住宅作為一個清晰的概念提出，住宅正在進行著一場“生態與綠色的革命”，將高層住宅建筑別墅化與庭院化。
2017年，第四代住宅第一個落地項目成都“七一國際廣場”開始對外接待客戶；2018年，樣板房正式對外開放。2019年1月24日，國家住房和城鄉建設部相關人員對該項目進行考察，并提出了肯定的意見。
2021年中國工程標準化協會發布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標準》。至此第四代住宅走完了從概念到項目實施和政策認可的完整閉環。
隨后，福州作為全國首批試點城市，于2022年率先推出首個第四代住宅。2023年，福州更是迎來了第四代住宅的蓬勃發展，共有11個項目陸續亮相。同年，西安迎來了第四代住宅的“爆發元年”，超過30個項目紛紛面市，這種新型住宅不僅在西安主城區廣泛落地，還延伸到了近郊的西咸新區。在2023年12月，廈門單次新出讓的土地中，有7塊被明確允許建造第四代住宅，顯示了該城市對新型住宅的積極態度。2024年，重慶將迎來10多個第四代住宅的上市，預示著這一年將成為重慶第四代住宅的“爆發元年”。此外，安徽省也緊隨其后，首個第四代住宅“蕪湖偉星翡翠森林”已宣稱即將震撼上市。
截至2024年1月，全國已有24個省份上線第四代住宅，標志著第四代住宅在全國范圍內迎來了真正的爆發時刻。
政策春風拂面來：細數國內政策演化
國家對于四代住宅的發展給予了重視與支持。住房和城鄉建設部等相關部門在政策層面明確提出了鼓勵綠色、低碳、智能、安全的住宅建設方針，為四代住宅的蓬勃發展提供了堅實的政策保障。2021年，中國工程標準化協會正式發布了《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標準》，標志著全國首個第四代住宅成功完成了從概念構想、項目實施到政策認可的完整循環。
同時，各地政府也積極響應號召，出臺了一系列優惠政策，盡管一線城市鮮有第四代住宅面市，但眾多省會及二線城市如西安、福州、廈門、重慶、濟南、天津等已在政策層面積極提倡，并陸續將項目落地于市場，同時，三線城市試點名單也在不斷增加。
福建省福州市的建設職能部門在推動“第四代住宅產品”方面，給予了一系列優惠政策，涵蓋容積率、建筑密度、綠地率及產權面積計算等多個方面。這種政策環境使得項目得以毛坯狀態驗收，并在二次裝修后交付給業主，滿足了市場的個性化需求。值得一提的是，福州巧妙利用飄窗和房間設備平臺的設計，通過二次裝修改造，成功將這部分空間融入室內，為業主實際增加了使用面積。
在花園綠化方面，福州的經驗是：為避免業主進行不必要的改造，建議將戶內花園的綠化面積控制在30%以內，而公共花園的綠化面積則不應超過30%。這種合理的綠化面積規劃不僅保證了住宅環境的舒適度和美觀度，也有效避免了因綠化過度而引發的改造問題。
2023年11月11日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹指出：過去在解決“有沒有”時期，追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好” 問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。現在拼的是高質量、新科技、好服務，誰為群眾建設好房子，為群眾提供好服務，誰就會有市場。2024年3 月，住房和城鄉建設部部長倪虹再次強調：“誰能為群眾建設好房子，誰就有未來?！?/span>
相對傳統住宅，四代住宅迭新了什么？
第四代住宅，其核心恰恰體現在“第四代”這三個字中。若我們依時代脈絡來劃分住宅的演變，全聯房地產商會創會會長聶梅生對“第四代住宅”定義為：
（1）第一代住宅是福利房（90年代前），功能非常簡單、戶型單一、面積小，沒有廳，筒子樓型的，無保溫、隔熱；
（2）第二代（1992--2008年），第一次有小區概念，戶內廚、衛設備配套，每戶面積不能超過55平方米；普通商品房的面積不能超過90平方米；
（3）第三代（2009年--2014年），康居示范綠色生態住宅，人性化戶型設計，提供了各種各樣的、營造優美花園社區環境，也有了社區的社交空間；
（4）第四代（2015年后出現），是生態與綠色之間銜接，其更廣泛、更包容，人和自然界、生態更多融合，智能家居、智慧健康、大數據和互聯網（智能智慧）。
“第四代住宅”不僅是一處居所，更是一片生活的綠洲。它倡導人與環境的和諧共生，致力于提升居住者的生活品質。通過巧妙地利用錯層和外挑式大陽臺，精心打造戶內空中花園和公共庭院，實現了“戶戶有花園，層層有庭院”的美好愿景。戶內花園不僅增加了實用面積，更讓居住空間煥發出勃勃生機。同時，空中共享平臺與電梯廳巧妙結合，既減少了公攤面積，又使部分面積不計入容積率，為業主帶來了實實在在的實惠。因此，使用面積甚至能達到驚人的100%-110%。
“第四代住宅”最引人矚目的特色在于其創新的垂直花園體系。與傳統城市花園的水平布局不同，它巧妙地構建了一片垂直的森林花園，讓植物在垂直空間內自由生長與排布。居住者們仿佛置身于層疊的花園之中，每一層都彌漫著自然的氣息。站在自家庭院，便可俯瞰整座城市的美景，盡享與自然的和諧共生。
作為別墅的優質替代產品，“第四代住宅”憑借其豐富的生活場景而備受矚目。它不僅在土地利用率上更為高效，開發成本也低于別墅。盡管其售價相較于別墅更為親民，但其居住環境卻足以滿足當代人對于品質生活的渴求。與傳統住宅中客廳、廚房、陽臺等區域相互獨立的布局截然不同，第四代住宅巧妙地將這些空間融為一體，讓客廳、餐廳、廚房、陽臺與綠意盎然的庭院相互聯動，共同營造出一個更為完整、開闊的生活空間，使居住者能夠盡情享受舒適而豐富的居家體驗。
此外，第四代住宅的生態立面設計尤為獨特，充滿生機與活力。傳統住宅的立面往往呈現出方正、刻板的形象，仿佛一個個盒子整齊排列在街道兩旁。然而，第四代住宅的立面卻截然不同，它被自然元素所環繞和包裹，呈現出一種與大自然和諧共生的美感。同時，其立面設計富有層次感，宛如一座會“呼吸”的建筑，不僅為城市景觀增添了新的活力，也讓居住者能夠更深入地感受到自然的魅力與溫馨。
同時，第四代住宅在建筑結構及功能布局方面進行了大膽創新，運用了大尺度懸挑、特殊排水防水設計等先進技術手段，確保建筑的安全性與耐用性得到顯著提升。建筑還積極融入智能家居、智慧健康等現代科技元素，為居民提供了更為便捷、舒適的生活體驗，展現了科技與建筑完美融合的嶄新面貌。
按中國工程標準化協會發布的《城市森林花園住宅設計標準》（T∕CECS855-2021）分為空中戶屬庭院住宅和空中共享園林住宅兩種類型，有以下特點：
（1）城市森林花園住宅，以每戶擁有面積不小于套內建筑面積的 40%、高度不小于兩個自然層的開敞式戶屬空中花園為基本配置的住宅，主要為空中戶屬庭院住宅和空中共享園林住宅兩種類型。
（2）戶屬空中花園，具有庭院和陽臺功能的戶屬室外空間。
（3）空中戶屬庭院住宅，每套均具有戶屬空中花園的獨棟住宅，簡稱空中庭院住宅。
（4）空中共享平臺，高于室外地面，供交往活動和連通功能的公共空外場地。
（5）空中共享園林住宅，由多棟空中戶屬陸院住宅，通過空中共享平臺連接的住宅簡稱空中園林住宅。
這其中待解決的問題：
在第四代住宅的實踐中，我們仍然面臨著一系列待解的問題。隱私保護是其中之一，特別是空中花園上下之間的私密性。當前，業界普遍通過加大錯層花園的間距，并巧妙地運用綠化和百葉進行遮擋，以維護住戶的私密空間。采光問題同樣不容忽視，特別是臥室和客廳的采光易受空中花園的影響。為此，我們需精細控制花園出挑的尺寸，以優化斜向采光，確保室內空間的明亮與舒適。
而空中花園的另一大挑戰在于成本。從建設到維護，無論是出挑的結構成本，還是后續的綠化維護費用，都高于傳統住宅。同時，外觀效果的穩定性也是一大考驗，需要設置永久花池來控制立面效果，確保整體美觀。
盡管存在這些問題，但立體花園的設計理念在推動低碳經濟發展和產業升級的大背景下，仍受到國家層面的關注，前景也被寄予厚望，更需當前的科技進步和從業者的創新突破與實踐，推動其不斷完善。
比如“第四代住宅”因奇、偶層設計差異，導致空中花園存在上下層、左右錯層對視現象，會引起業主因隱私而投訴，專家建議以下解決措施：
（1）上下視線干擾。在有窗位置層間設置600mm-700mm寬度視線當板，解決視線干擾問題；
（2）左右視線干擾。奇偶層水平錯位空中花園，應考慮豎向格柵或磨砂玻璃、鍍膜玻璃等視線通擋措施或空中花園采用轉角錯位方式；
（3）通過模擬視線范圍，增加1.8m高度的藝術玻璃，達到透光而不透視的效果；
（4）同層之間的視線干擾，通過藝術玻璃達到視線軟隔斷效果。
“第四代住宅”結構特色顯著，涉及大尺度懸挑及花園覆土荷載等復雜設計要素。根據福建省福州市的實踐經驗，我們需精確計算空中花園的活荷載，確保充分考慮種植土、種植物及積水等荷載因素。具體而言，戶屬空中花園的活荷載應不低于3.0KN/m2，而空中共享平臺的活荷載則不宜低于3.5KN/m2。此外，為確保結構安全穩定，結構懸挑尺寸應盡量控制在4米以內。若因特殊需求需超過4米，必須采取結構加強措施，以確保整體結構的穩固與安全。
福州實施過程中，專家建議三種解決方案：
（1）斜撐。滿足大部分空中花園無圍護結構要求，但室內采光、視線等受到較大影響；
（2）外柱支撐。滿足大部分空中花園無圍護結構要求，但對室內視線影響較大，外立面效果差；
（3）結構加腋。滿足大部分空中花園無圍護結構要求，對視線、采光基本無影響。
專用種植土則講究有機物與無機物的科學配比，選用顆粒狀、滲水性好、重量輕的混合基質，確保植物能夠良好扎根且不易降解。在植物選擇上，推薦采用灌木而非喬木，以適應空中花園的生長環境?！暗谒拇≌钡氖┕るy度相對常規住宅要大得多，工期也更長。由于奇偶錯層的影響，外架形式受到限制，無法使用爬架，只能采用鋼管腳手架或盤扣式腳手架。此外，陽臺和露臺的工字鋼需懸挑安裝，設計時需充分考慮這部分荷載，確保結構的安全與穩定。
藍城樂居研究視角：四代住宅的魅力及應用
四代住宅建筑代表了對建筑本身理解的一種升級和演變。這種升級不僅體現在技術和材料的使用上，也反映在建筑設計的理念和目標上。通過這些升級和演變，第四代住宅建筑不僅提供了一個居住空間，更是創造了一個高效能、智能互聯、舒適安全并且環境友好的居住環境。這些變化體現了現代建筑設計理念的深刻變革，也是對居住者需求和社會發展趨勢的一種回應。藍城樂居從產品研發角度上思考：
（1）從單純功能到綜合體驗：早期的建筑主要關注提供基本的居住功能，而第四代住宅更加注重居住的整體體驗，包括舒適性、便利性、美觀性和個性化；
（2）可持續發展與環境責任：第四代住宅在設計和施工過程中，大力推廣環保和可持續的建筑實踐。這包括使用環境友好材料、節能設計、以及整合可再生能源技術，如太陽能和風能；
（3）智能化與自動化技術：引入智能家居系統和自動化技術，使得居住更加智能和互聯。這種技術整合不僅提高了能源效率，也提升了居住者的安全和便捷；
（4）社區和城市融合：第四代住宅更強調與周邊環境的和諧共生，通過設計鼓勵社區互動和公共空間的使用，從而促進更加健康和活躍的社區生活；
（5）適應性與靈活性：考慮到現代生活的多樣性，第四代住宅建筑設計上更加靈活，能夠適應不同家庭結構和生活方式的變化。
實踐過程中，藍城樂居自身優秀設計團隊，通過不斷吸收和引進先進設計理念和技術革新手段，注重與國內外知名建筑設計機構的交流與合作。針對浙江省的應用推廣，藍城樂居將深入挖掘浙江省的地域特色和氣候特點，對四代住宅進行本土化優化，以更好地契合本地市場需求；依托浙江省豐富的自然資源和深厚的文化底蘊，打造獨具魅力的新產品，以提升產品的市場競爭力。
綜上，四代住宅建筑體現了住宅建筑從滿足基本居住需求到追求更高層次生活質量和可持續發展的演變過程，更是發展住宅建筑“新質生產力”的方向之一。以滿足人民日益增長的美好生活需要為立足點，瞄準產業升級和消費升級方向，加強質量品牌建設，推進高端化、數字化、智能化、綠色化深度發展，增強高端產品和服務供給能力，不斷提升供給體系對需求的適配性，遵循市場在資源配置中的決定性作用，形成可落地可復制的樣板產品是藍城樂居的實踐方向。
