近日，浙江發布全國首個推進城鎮老舊小區自主更新試點工作指導意見——《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》（由浙江省住房和城鄉建設廳、省發展改革委與省自然資源廳聯合印發）。
一時間引起全國范圍內的廣泛關注，為此本人接受央視新聞和潮新聞記者采訪，作為一家一直深耕和專業服務于各類城鄉建設類項目的社會單位，我結合實際情況，與大家一起分析探討，提出幾點有效和穩妥推進該試點工作落實的思考和建議。
△ 裘黎明接受央視新聞采訪
一、首個自主更新的項目，為城鎮老舊小區更新提供了一條可行新路徑，也是此次浙江省出臺首個“指導意見”的背景來源。
2023年，杭州市拱墅區以“浙工新村”項目為試點，對拆改結合的老舊小區改造模式進行了積極研究探索：浙工新村曾是浙江工業大學的教工宿舍，該小區建于上世紀80年代，隨著時代的推移，房屋逐漸老舊，安全隱患增多，為了改善居民的居住條件，浙工新村采取了自主更新的方式。2023年5月，小區成立了居民自主更新委員會，向政府提交自主改造申請。在近100%居民同意的前提下，政府將按照一事一議方式進行審議，實施項目改造。經過簽約、立項、可研批復等程序，小區改造項目于11月28日正式開工，居民自掏近5億元作為出資，出資比例超過80%，確保了項目的順利推進。改造后的浙工新村將新建小高層住宅，配備電梯、地下車庫等現代化設施，預計將于明年竣工。
省委易煉紅書記在《浙江政研》第15期《關于推動老舊小區有機更新的調查思考——以拱墅區的實踐探索為例》一文上作了批示，柯吉欣副省長主持召開專題會議，明確要求下一步要研究出臺政策，做好示范引領、總結推廣工作。省建設廳按照省委省政府領導指示精神，第一時間組織了學習調研，認為“浙工新村”自主更新的改造模式主要特點為“居民自主、政府支持、資金統籌、政策創新”,對逐步進入存量更新階段的城市建設具有重大意義：
一是破解民生難題。對于建成年代早、建筑密度高體量大、危舊房比例高的老舊小區，僅靠原有的環境整治方式解決不了根本的民生問題和安全問題，同時由于既有建筑容量大、政府公共財政壓力等因素，也難以采用傳統的征遷模式，迫切需要創新路徑來破解這類小區改造困局；
二是拉動有效投資。在房地產投資下行的大背景下，這種改造方式能在不過度增加地方政府負擔的情況下拉動有效投資，以政策支持撬動民間資金投入；
三是創新城市更新路徑。以政府為主體的征遷模式，雖然推進速度較快、政策處理成熟，但成本越拆越高，政府征遷的邊際效益逐步下降甚至很多擬拆遷地塊測算下來資金難以平衡。
省建設廳積極探索存量更新時代更加多元化的更新機制，為后續的城市更新提供更多政策儲備。
二、《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》解讀。
《指導意見》分為“基本原則、組織實施、政策保障、工作要求”等四個部分。提出了堅持“政府引導、業主主體，因地制宜、分類指導，保障安全、優化流程，自愿申報、試點先行”的原則，既要依照《民法典》有關規定充分發揮業主主體作用，又要充分發揮政府協調服務職能。通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，引導群眾從“要我改”到“我要改”，營造業主主動參與、社會各界廣泛支持的濃厚氛圍，探索建立科學、簡便、有效的管理流程與服務機制。
強調群眾自愿和政府統籌。一是要求試點所在地地方政府制定自主更新試點相關政策和條件（如住宅擴面比例等），并加強對自主更新項目的審核，經縣（市、區）政府審核通過后納入更新計劃后方可實施。二是住宅小區可成立業主自主更新委員會或授權業主委員會作為自主更新實施主體，在廣泛征求業主意見基礎上自愿提交更新申請。三是自主更新實施主體根據當地政策和條件，組織編制更新方案，包括組織方案（明確項目建設代理方案和代理人）、資金籌措、產權處置、項目設計等內容，由業主共同作出實施決定。
強調流程優化和部門監管。一是堅持因地制宜、“一事一議”。《指導意見》要求縣（市、區）政府按照因地制宜、“一事一議”的原則，明確試點項目審查審批流程。二是推行聯合審查。城市政府可授權建設部門牽頭組織發展改革、財政、自然資源、園林綠化、公安交通等有關部門和屬地街道（鄉鎮）進行聯合審查，各相關部門可根據聯合審查意見直接辦理相關許可審批手續，并銜接浙江省投資在線審批監管平臺。三是規范施工監管。取得聯合審查意見和相關許可審批手續后，由項目建設代理人申請辦理建筑工程施工許可，并納入工程質量安全監督程序。四是組織聯合驗收。施工建設完成后，城市政府可授權建設部門組織相關部門和屬地街道（鄉鎮）開展聯合驗收，驗收通過并完成竣工驗收備案后，向不動產登記部門辦理不動產登記。
強調政策推動和服務保障。一是加強政策激勵。按照地方政策規定，可適當增加居住建筑面積、增配公共服務設施；增加的住宅面積、服務設施面積，可通過移交政府作為保障性住房、公共服務設施等方式用于沖抵建設成本；可以申請使用其名下的住房公積金，可減免城市基礎設施配套費、經營服務性收費等相關費用。通過這些政策提高居民開展自主更新的積極性。二是優化技術標準適用。明確在保障公共安全的前提下，更新改造中對建筑間距、建筑密度、綠地率等無法達到現行標準的，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新，并鼓勵按照存量更新要求對相關規劃技術規范進行適應性優化完善。三是加強服務保障。明確對老年人、特殊困難群體等做好保障服務，守牢民生底線；明確文物保護單位、歷史建筑等歷史文化遺產應嚴格落實相關保護修繕要求，守牢保護底線；明確加快消除住房和小區安全隱患，建立健全老舊小區自主更新項目應急處置機制，守牢安全底線。
《指導意見》將于今年5月1日正式試行，浙江將推動試點擴面，加快形成一批多種類型的自主更新模式案例，為全國城鎮老舊小區探索提供浙江經驗。
三、該政策出臺后的市場機遇：拉動投資和消費。
浙江常住人口城鎮化率已達74.2%，高出全國平均水平8.04個百分點，城鎮化進程進入中后期，城市建設發展已逐步進入存量時代。據統計，目前，浙江省全省2000年以前（含）的房屋數有72.12萬幢，面積52255.13萬平方米，其中1990年以前（含）的城鎮房屋有20.85萬幢，面積9006.86萬平方米。自2019年國家啟動新一輪城鎮老舊小區改造工作以來，浙江已累計開工改造5550個老舊小區，惠及居民176.4萬戶。但一些建成年份較早的住宅，當前改造模式無法解決危舊住宅的難題，所以城鎮進入更新時代背景下，需求將持續突出，市場容量可觀。
此外，在不過度增加地方政府負擔的情況下可拉動有效投資，以政策支持撬動民間資本投入。從投資的角度來看，自主更新模式為建筑業和相關行業提供了發展機遇。為了進行老舊小區的更新改造，需投入大量的資金用于基礎設施的升級、建筑結構的加固、公共設施的完善等方面。這將直接促進建筑業和相關產業鏈的投資增長，包括建筑材料、設計、施工、監理等多個環節。從消費的角度來看，自主更新模式將提升老舊小區的品質和居住環境，吸引更多的居民入住。隨著居民生活條件的改善，他們的消費需求也將隨之增加。例如，居民可能會進行室內裝修、購買新家具和家電等，這將直接推動相關消費市場的增長。此外，更新后的老舊小區還可能吸引更多的商業和服務業進駐，進一步豐富小區的業態，提升居民消費水平。
四、代建企業參與城鎮老舊小區自主更新的機遇。
該指導意見明確，“業主自主更新意愿集中的住宅小區，可成立業主自主更新委員會或授權業主委員會作為住宅小區自主更新工作的組織實施主體，在廣泛征求業主意見后，持有關書面材料向所在街道（鄉鎮）提交申請。經縣（市、區）政府審核通過后，納入當地城鎮老舊小區改造自主更新計劃。納入城鎮老舊小區改造自主更新計劃后，自主更新實施主體委托具有相應資質的單位編制更新方案，更新方案應當包括組織方案（明確項目建設代理方案和代理人）、資金籌措、產權處置、項目設計等內容，并符合縣（市、區）政府規定的自主更新試點相關政策和條件。”
文件中指出的“相應資質單位”，未明確是何資質，但鑒于目前浙工新村的實施主體為城投公司，以多年實踐經驗及目前市場主體情況來說，代建公司參與必定是主流趨勢。
因為代建企業是典型的“專業的人做專業事”并具備房地產開發、工程咨詢等資質，具備“快、好、省”等諸多優勢，正是自主更新業主值得信賴的專業“項目建設代理單位”。
五、落實城鎮老舊小區自主更新試點擴面，結合藍城樂居業務服務實際情況，可支持的方案建議。
對于已納入更新計劃的項目，可公開招標遴選代建單位，藍城樂居可參與競標；
對于達到自主更新條件，有報送計劃推進困難的項目，藍城樂居可發揮專業優勢與資源整合能力，幫助自主更新主體，提供工程咨詢、造價測算、資金籌措等方面的支持；
對于有后期物業服務與運營需求的自主更新項目，藍城樂居可引進物業公司和運營單位，參照舊改型未來社區落地執行。
裘黎明帶領樂居團隊，在秉承宋衛平先生為更多人造更多好房子，讓更多人過上更好生活的理念引領下，十余年來，為全國代建美麗家園超8000萬平方米，惠及56萬余戶家庭，品質引領，有口皆碑。房地產存量時代，藍城樂居希望為城鎮老舊小區自主更新提供專業服務、貢獻企業力量。
