今天上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。
一時間，成為了社會熱點，為此，本人接到央視新聞、浙江經視等媒體的采訪對接，我認為，此次杭州全面取消住房限購大大提振了房地產市場信心，具有標志性意義。
一是，《通知》提出科學編制住房發展規劃和年度計劃。統籌考慮經濟社會發展、人口變化、產業布局、住房供需等方面情況，科學安排土地、住房供應和金融資源配置，促進市場平穩發展。
二是，《通知》明確優化住宅用地供應。對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。
解讀：繼中央政治局會議定調“消化存量房產和優化增量住房”后，自然資源部發文，直指限制土地供應去庫存。通知稱，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態勢。對于去化周期在18個月～36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。這意味著，從當前全國所面臨的樓市去庫存壓力看，很多城市的供地節奏將受到影響。
從2017～2021年主要城市土地依賴程度來看，前五名分別是杭州、佛山、南京、武漢、廣州。杭州作為“新一線城市”，其在房地產市場的表現，常年居于各大城市前列，尤其是在土地市場，從2016年至今，杭州是賣地數量和賣地收入最高的城市，土地出讓數量達到3627宗，土地出讓金總額高達19558億元，超過了上海、北京、廣州等一線城市。
克而瑞數據顯示，杭州今年4月新房成交31萬平方米，環比下降62%，同比下降75%。累計來看，前4個月新房成交187萬平方米，同比下降59%。去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，環比增長12個百分點，同比降5個百分點。截至4月底，杭州新房庫存701萬平方米，去化周期為15.5個月。
筆者認為，就目前杭州在相對低迷的樓市現狀而言，此次“杭七條”的出臺表明嚴重依賴土地財政的杭州在積極尋求發展突破，也是此最大決心、最寬松政策放開限購的底層因素。
三是，《通知》明確全面取消住房限購。自《通知》發布之日起在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。
解讀：意味著包括杭州主城四區也不再限購。新政還表示，購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。目前全國如此操作的僅有杭州。這意味著更多人可獲得首套房貸資格，其實就是讓有能力購房群體再次入市購房，最大程度上刺激入市，去庫存。
四是，《通知》提出優化公證搖號銷售措施。對于購房意向登記家庭數量小于或等于準售房源數量的新建商品住房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售。
解讀：對于登記客戶數量少于開盤數量的，取消搖號，改由開發商自主銷售。非搖號政策之下的市場化操作將逐漸回歸。
五是，《通知》提出加強住房信貸支持。對于購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。
解讀：此前非限購區寬松的信貸政策這次創新地延伸到了主城區，可以毫不夸張地說，杭州的信貸政策已經是歷史最寬松，比2014-2016年不限購期間還要寬松。此前，在杭州的限購區域，包括上城區、西湖區、拱墅區和濱江區，二套房貸利率為4.25%，不限購區域的二套房貸利率也有4.15%，此次杭州新政后，同一個區，把僅有一套房掛牌，無論是否賣掉，再買就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接變成3.75%，首付降低、利率降低，會刺激一波需求釋放。
六是，《通知》提出優化積分落戶政策。在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。
解讀：據杭州市統計局公布數據,2015年至2023年,杭州常住人口從901.8萬人增長至1252.2萬人,8年間增加了350.4萬人,平均每年增加43.8萬人。截至2023年底,杭州市常住人口為1252.2萬人,相比2022年底(1237.6萬人)僅增加14.6萬人。
此次“杭七條”表示，只要在杭州取得合法產權住房即可申請落戶，不再受學歷等限制。這個政策既友好地讓此前已購房的客戶可以申請落戶，還用買房落戶的方式開始新一輪的搶人大戰。
七是，《通知》強調推動高品質住宅供應。完善出讓地塊周邊配套設施，支持因地制宜開發低密度、高品質住宅產品，鼓勵綠色、低碳、科技建筑，更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。
解讀：這個毋庸置疑，這里的高品質，不是簡單的高端品質，按照政策的表述，包含四個方面：
1、生活品質：完善出讓地塊周邊配套設施，這是確保購房者的生活品質能夠兌現，特別是對于郊區或規劃、建設中的新城；
2、低密度產品：低容積率土地即將陸續推出，排屋、合院甚至獨棟等即將重出江湖。這里有一個潛臺詞，就是此前的限價放開區域，如果容積率進一步寬松，會出現真正的高品質別墅，彌補中心城區高端宅地供應不足的現狀；
3、高品質住宅：無論是剛需、改善還是豪宅，品質都是基礎。但支持更多高品質的產品，釋放改善性需求；
4、高品質建筑：鼓勵綠色、低碳、科技建筑，意味著不只是營造品質本身，還要讓房子更節能、環保、健康、智能等。
這一條更是在國家政策倡導下，讓保障歸保障，市場歸市場，好房子市場有需求，更是房地產發展新質生產力要求，更是優質房產品服務企業的業務增長點。
