本文從當前行業(yè)環(huán)境及委托方訴求出發(fā)，以品牌代建企業(yè)牽頭參與的政府投資建設項目“全過程咨詢+EPC”模式為案例，通過對該模式的全面解析，闡述品牌代建企業(yè)生存發(fā)展必需的核心能力，明確“有作為才有地位”的核心要義。
隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)形勢及社會居住品質(zhì)要求的不斷變化，政府投資建設項目的要求也發(fā)生重大變化，除了更加強化產(chǎn)品品質(zhì)、投資預算、建設周期等管控要求，模式選擇及全過程合規(guī)管控，被擺在更加突出的位置，合規(guī)審計愈加嚴格。相應的，項目委托方除了關注品質(zhì)、預算、進度外，也更加關注審計合規(guī)風險。
基于此訴求，政府投資建設項目中，全過程工程咨詢模式、EPC設計施工總承包模式得以廣泛應用發(fā)展。
那么在政府投資建設項目中，品牌代建企業(yè)的價值在哪里？機會在哪里？如何發(fā)展？藍城樂居集團基于自身實踐，對此進行了思考與總結(jié)。
▲嘉興鳳庭苑保障房項目實景
從委托方訴求出發(fā)，以結(jié)果為導向，明晰并發(fā)揮自身優(yōu)勢，規(guī)避競爭模式劣勢，整合各類模式所長，提供最優(yōu)解決方案，做好全過程管控，為委托方創(chuàng)造最大價值，方是根本。
全咨及EPC模式有其優(yōu)勢，但也存在已經(jīng)實踐驗證的明顯短板，如：品牌認知度低、產(chǎn)品體系匱乏、項目開發(fā)經(jīng)驗及精細化管控能力薄弱、項目全周期管控連貫性欠缺、全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力欠缺等，這些都會造成項目重大履約風險。
相比較，品牌代建企業(yè)顯然具備品牌認知度高、產(chǎn)品體系成熟、開發(fā)經(jīng)驗豐富、精細化管控程度高、全過程統(tǒng)籌和全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力強等諸多優(yōu)勢。尤其品牌代建企業(yè)已經(jīng)交付運行的項目成功案例，會給委托方更大的信任度和安全感。
所以，對于品牌代建企業(yè)，其他模式的競爭不重要，重要的是能夠順應大環(huán)境，引導委托方，尋求各類模式優(yōu)勢的最大公約數(shù)，化競爭為合作，提供最優(yōu)解決方案，創(chuàng)造最大價值，給自身贏得更多生存空間和發(fā)展機會。
以藍城樂居集團的自身實踐看，關鍵是具備四項核心能力：
1．項目解題能力：剖析項目，解讀訴求，規(guī)避痛點，提供最優(yōu)解決方案；
2．精細化管控能力：項目全周期管理標準體系、專業(yè)化隊伍及精細化落地能力；
3．資源統(tǒng)籌整合能力：項目全過程全方位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、全產(chǎn)業(yè)鏈資源集成能力；
4．委托方服務能力：提供一站式價值服務，讓委托方放心、省心、安心。
正是基于上述競合思維，以及四項核心能力，藍城樂居集團參與了諸多政府投資建設項目，也創(chuàng)造了多類項目合作模式，包括全過程代建開發(fā)、代建+全咨、代建+EPC、代建+全咨+EPC、代建+PPP等模式，打造了多個政府、社會和百姓認可的成功案例，獲得多贏價值的同時，也引領和推動了行業(yè)發(fā)展。
現(xiàn)以藍城樂居集團牽頭實施的浙江省嘉興市鳳橋二期項目的管理實踐為例，具體解析“代建+全咨+EPC”模式。
▲鳳橋二期項目鳥瞰效果圖
項目品質(zhì)與成本目標的實現(xiàn)，其70%的因素取決于設計階段的管理與把控。較于傳統(tǒng) EPC 模式，“代建+全咨+EPC”模式在設計管理中具有以下優(yōu)勢：
1． 前期進度加速+設計質(zhì)量提升+成本限額有效控制
傳統(tǒng)的EPC總承包單位招標會因圖紙深度不足、成本概算缺項等造成后續(xù)EPC總承包單位與建設單位對項目品質(zhì)及項目營造初衷產(chǎn)生分歧。而通過全咨服務的介入，可在EPC招標前對全專業(yè)設計進行深入、統(tǒng)籌的管理。
EPC招標前，項目管理團隊通過前期、設計、成本等全專業(yè)人員的配置，對項目全流程、全專業(yè)的進行統(tǒng)籌謀劃、安排。首先在前端明確交付標準、項目定位、統(tǒng)一交付目標，更精準地制定設計任務書；并且通過各專業(yè)同步設計、成本同步測算，圍繞交付標準將設計與成本進行聯(lián)動，提升全專業(yè)擴初圖紙深度并完成內(nèi)部審查及報批報建，鎖定交付標準。輸出高質(zhì)量的設計成果進行 EPC 招標，保證招標后的施工圖紙設計能延續(xù)前期設計理念，契合招標圖紙，保障交付標準的落地。從而做到前期進度加速+設計質(zhì)量提升+成本限額有效控制的全面提升。
2． 從設計端做好項目品質(zhì)的“管家”
在EPC招標后，對EPC單位的施工圖進行管控，保障施工圖的出圖質(zhì)量及方案理念的落地。同時在施工過程中，做好設計變更的有效評判及審核；對項目材料、選樣、樣板等進行嚴格評審；對現(xiàn)場與設計的差異進行糾偏，為建設單位提供專業(yè)意見，提高決策效率，也助于EPC單位的項目快速推進，做到合作共贏。
鳳橋二期項目設計管理在方案階段介入，自方案批復到施工圖完成圖審，前后歷時5個月，通過藍城樂居具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)以及政府代建管理經(jīng)驗的項目團隊管理，在規(guī)范執(zhí)行保障房項目報批報建流程的基礎上，進度控制、設計質(zhì)量控制體現(xiàn)出了高效、專業(yè)的管理水平。
政府投資建設項目中，投資成本的管控是項目管理工作的核心工作之一。項目全過程的成本管控，即從立項時的總投資估算到初步設計概算審核，再到施工圖階段的施工圖預算審核，都需要一支專業(yè)的成本管控團隊。任何一個階段成本偏離，都可能影響項目整體進度和投資。
鳳橋二期項目管理、造價咨詢、監(jiān)理采用全過程咨詢管理模式，項目設計、采購、施工采用施工總承包模式（EPC）。在項目初步設計完成后，采用工程總承包計價清單招標選定施工圖設計單位與施工單位，其中施工圖設計單位作為施工總承包聯(lián)合體單位的牽頭人。
而大部分設計單位或施工總承包單位作為牽頭人，不能有效整合設計、采購、施工之間的銜接，進而帶來設計變更頻繁、建設周期拉長、投資成本失控、管理成本加大等問題。故需要項目管理團隊在管理過程中對設計方案和實施方案進行優(yōu)化，并通過緊密協(xié)調(diào)，讓設計、采購在項目各個階段合理交叉，實現(xiàn)三者之間的高效鏈接，達到節(jié)省投資、減少設計周期、縮短工期、提高質(zhì)量的目標，避免管理缺位、扯皮、窩工等現(xiàn)象，發(fā)揮整體統(tǒng)籌優(yōu)勢，提高項目運行效率。
本項目根據(jù)招標文件約定，按圖審合格后的整套施工圖編制施工圖預算并作為進度款支付及結(jié)算的依據(jù)，后期除建設單位要求變更外，其余變更在后期結(jié)算時不支持增加的相關費用。這就需要更加精益化的管理，通過藍城樂居團隊的牽頭，協(xié)同各單位，實現(xiàn)全套施工圖前置出圖，各分項圖紙仔細評審把關以及各專業(yè)疊圖，對圖紙各分項做法、規(guī)格、參數(shù)等進行全面梳理，涉及的無價材料選型、定樣提早確定等等，以減少設計變更，提高設計質(zhì)量，從而保證項目的進度和投資成本管控。
工程管理是設計與成本管控實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。
在工程管理階段，“代建+全咨+EPC”模式的應用，既可以發(fā)揮EPC模式在工程中采購一體化、設計一體化、施工統(tǒng)籌一體化等優(yōu)勢，進一步提升施工管理效率，保障整體效益的達成。在此基礎上，通過全過程咨詢的服務，對EPC總承包單位進行全過程的監(jiān)管與審查，在項目產(chǎn)品品質(zhì)與安全上提供雙重保險。此外，由品牌房企單位牽頭，可以有效落地前端設計理念與招標文件精神，并植入具有品牌房企特色且成熟的管理標準，為項目整體工程管理目標的實現(xiàn)提供保障。
▲藍城樂居代建典型項目
當前的行業(yè)環(huán)境已然發(fā)生根本變化，代建企業(yè)對生存發(fā)展和價值回報的認知也已根本轉(zhuǎn)變。理解環(huán)境、適應環(huán)境、求得生存繼而再謀發(fā)展，也成為當下大多數(shù)企業(yè)的必然之需。
生存是發(fā)展的前提，空間和機會是生存的前提。面對行業(yè)競爭，必須保持競合思維，以價值創(chuàng)造為根本導向，積極思考、主動求變，為委托方提供更多優(yōu)解方案，夯實自身四項核心能力，才能給“代建+”創(chuàng)造更多生存空間和競爭機會，發(fā)揮更大價值。
藍城樂居集團作為藍城規(guī)模最大、品質(zhì)最優(yōu)、團隊體系最齊整、產(chǎn)業(yè)鏈資源最完備的輕資產(chǎn)代建專業(yè)平臺，在宋衛(wèi)平董事長的引領下，已創(chuàng)新實踐多項政府代建商業(yè)模式、業(yè)務模式，樂居團隊也已服務超過8000萬㎡的政府投資代建項目，靠的就是持續(xù)為政府委托方創(chuàng)造價值。通過下轄的設計、咨詢、景觀、精裝、科技、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)運營、美麗鄉(xiāng)村、研究院、學院、博士后工作站等完備的產(chǎn)業(yè)鏈服務資源和知識共享體系，為政府和各類國企提供權(quán)責清晰、投資可控、工期節(jié)省、品質(zhì)保證、產(chǎn)品溢價、管控提效、競爭機制優(yōu)化、廉政安全構(gòu)筑、城市品位提升等核心價值與一站式服務。
未來，藍城樂居集團仍將堅持“讓伙伴更滿意、讓居者更幸福、讓城鄉(xiāng)更美麗、讓社會更美好”的企業(yè)使命，通過專業(yè)能力與服務能力，創(chuàng)造價值，展現(xiàn)作為，推動企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
