代建這個(gè)賽道不是誰(shuí)都可以做且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業(yè)能力、有服務(wù)意識(shí)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能做起來(lái)。
中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道
從綠城樂(lè)居到藍(lán)城樂(lè)居，裘黎明已成為代建行業(yè)的“老兵”。
他說(shuō)，讓更多人住上好房子，這是值得奮斗一輩子的事業(yè)。
2011年的一天，當(dāng)綠城集團(tuán)創(chuàng)始人、藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平找到裘黎明商議，要為更多老百姓建更多高品質(zhì)的保障房時(shí)，他們的出發(fā)點(diǎn)是讓更多人過(guò)上更好更幸福的生活。這是他們的初心，也是裘黎明認(rèn)為的藍(lán)城樂(lè)居存在的價(jià)值。
7月10日，在由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院聯(lián)合主辦的“以新為徑 萬(wàn)物生—2024第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展大會(huì)”上，藍(lán)城集團(tuán)副總裁，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)黨委書(shū)記、總裁裘黎明接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪。
他認(rèn)為，人們對(duì)居住品質(zhì)和美好生活的向往是一致的。在代建賽道中能夠脫穎而出的一定是堅(jiān)守產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的企業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)代，政府代建市場(chǎng)的拓展機(jī)遇明顯增加，行業(yè)潛力巨大，是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的一條優(yōu)質(zhì)賽道。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，依據(jù)國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出的“650萬(wàn)套保障性租賃住房”目標(biāo)推算，“十四五”期間年均新增代建市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)為8億元。再結(jié)合全國(guó)城市更新、困境項(xiàng)目救助、政府城投及政府公共設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域潛在的代建規(guī)模估算，“十四五”之后，代建新建建筑面積有望突破2億平方米，進(jìn)而推動(dòng)代建市場(chǎng)總量躍升至千億元級(jí)別。
這是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。隨著競(jìng)爭(zhēng)者的不斷涌入，行業(yè)集中度TOP5已從2017年的70%降至2023年的50%，多強(qiáng)鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局已初步形成。在這種形勢(shì)下，能夠穩(wěn)定為委托方創(chuàng)造效益和價(jià)值成為代建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
“價(jià)值創(chuàng)造是代建的根本?！濒美杳髡f(shuō)，隨著地產(chǎn)新舊模式的切換，也為代建企業(yè)帶來(lái)了許多增量機(jī)會(huì)。但代建這個(gè)賽道不是誰(shuí)都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業(yè)能力、有服務(wù)意識(shí)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能做起來(lái)。
藍(lán)城集團(tuán)副總裁，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)黨委書(shū)記、總裁裘黎明
好企業(yè)始終會(huì)比其他企業(yè)更有機(jī)會(huì)
01中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前藍(lán)城樂(lè)居的代建規(guī)模是多少？
裘黎明：最早在2005年，宋衛(wèi)平先生就已經(jīng)開(kāi)始做代建，當(dāng)時(shí)做代建的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，藍(lán)城集團(tuán)實(shí)際上是國(guó)內(nèi)首家做輕資產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。這么多年始終堅(jiān)守“為更多人造更多好房子”的理想初心，致力于成為美好生活的組織者、推動(dòng)者、引領(lǐng)者。從藍(lán)城樂(lè)居組建至今，我們的總服務(wù)項(xiàng)目365個(gè)。
雖然今年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太理想，但藍(lán)城樂(lè)居還是在向上繼續(xù)發(fā)展的。今年上半年，代建服務(wù)項(xiàng)目新增7個(gè)，建筑設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目新增14個(gè)，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目新增14個(gè)，美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目新增1個(gè)。雖然很艱難，但我認(rèn)為好的企業(yè)始終會(huì)比其他企業(yè)更有機(jī)會(huì)。
02中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，藍(lán)城樂(lè)居代建項(xiàng)目中政府代建和商業(yè)代建各占比多少？未來(lái)重點(diǎn)布局以哪個(gè)方向?yàn)橹鳎?/span>
裘黎明：藍(lán)城樂(lè)居應(yīng)該說(shuō)是做政府代建起家的，目前已成為政府代建領(lǐng)域的領(lǐng)軍者。在我們整體代建規(guī)模中政府代建占比73%，商業(yè)代建占比27%。未來(lái)重點(diǎn)布局的方向仍以政府代建為主，重點(diǎn)聚焦保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造這“三大工程”帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。
中央強(qiáng)調(diào)要把保障性住房建設(shè)成“好房子”，要按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)，做好戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給，把保障性住房建設(shè)成“好房子”，讓群眾能夠住得健康，用得安全方便。2005年，宋衛(wèi)平先生帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)首次介入保障房代建工作，秉承“讓更多的人住上好房子”的初心，這么多年一直致力于“好房子”建設(shè)，服務(wù)政府投資項(xiàng)目我們是最早開(kāi)始實(shí)踐、也是全國(guó)一流的，政府號(hào)召我們作為領(lǐng)銜企業(yè)必定積極響應(yīng)落實(shí)。
03中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：代建行業(yè)被稱為“下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)”，藍(lán)城樂(lè)居做代建是如何贏得競(jìng)爭(zhēng)的？
裘黎明：如你所說(shuō)，代建作為行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力的代表，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要力量，越來(lái)越成為政府與市場(chǎng)信賴的重要保障，已經(jīng)擔(dān)當(dāng)起行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重任，目前已有近百家房企布局代建賽道。代建企業(yè)要想贏得機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)，我認(rèn)為需在“思維、角色、能力、結(jié)果”四個(gè)維度上具備系統(tǒng)性競(jìng)爭(zhēng)力。
首先是思維方面需保持一種競(jìng)合思維與多方共贏的思維; 在角色上，我們定位為長(zhǎng)工心態(tài)、管家角色、東家思維和專家服務(wù)，將產(chǎn)品細(xì)節(jié)管控放第一位。同時(shí)我們具備五項(xiàng)核心基礎(chǔ)能力，即品牌力、產(chǎn)品力、銷售力、管理力和服務(wù)力，這里必須要提的是宋衛(wèi)平先生是我們的第一產(chǎn)品官，所有的方案都是他親自把關(guān)的，所以我們非常自信。
當(dāng)然，我們還有差異化競(jìng)爭(zhēng)能力，比如我們?cè)谀Ｊ?、產(chǎn)品、服務(wù)、區(qū)域上的差異化以及全產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合能力，這些都是藍(lán)城樂(lè)居的優(yōu)勢(shì)。宋董曾說(shuō)，藍(lán)城樂(lè)居要有長(zhǎng)遠(yuǎn)理想和發(fā)展眼光，要對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入研究，形成知識(shí)與理論成果，在行業(yè)進(jìn)行分享，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的品質(zhì)提升。為此，我們一直在不斷創(chuàng)新。自有第三方“飛檢”以來(lái)，藍(lán)城樂(lè)居的品質(zhì)始終位居藍(lán)、綠體系內(nèi)的第一梯隊(duì)。當(dāng)然最根本的是代建要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，這就是結(jié)果。
做一名專業(yè)“掃地僧”
01中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，代建是為數(shù)不多仍保持熱度的細(xì)分賽道，你覺(jué)得代建的機(jī)會(huì)主要在哪里？
裘黎明：在我看來(lái)，“三大工程”建設(shè)、不良資產(chǎn)處置、城投托底拿地、產(chǎn)業(yè)升級(jí)參與、美好生活營(yíng)造都是代建的廣闊市場(chǎng)。
以藍(lán)城樂(lè)居為例，我們首先是緊抓保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”為政府代建所帶來(lái)的機(jī)遇。目前，我們主要聚焦安置房、未來(lái)社區(qū)、人才公寓、辦公大樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等代建。
其次，基于多年的政府代建服務(wù)優(yōu)勢(shì)，藍(lán)城樂(lè)居承接地方國(guó)企委托的商品房項(xiàng)目和不良紓困項(xiàng)目的代建服務(wù)。最典型的是浙江金華中奧邑墅項(xiàng)目，我們以“AMC增量資金+債權(quán)清算+品牌代建”的模式讓金華市這個(gè)“頭號(hào)”爛尾項(xiàng)目獲得了新生。這么多年，藍(lán)城樂(lè)居也在關(guān)注代建服務(wù)后的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，精耕存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與后期物業(yè)服務(wù)，立志做一名專業(yè)“掃地僧”。
未來(lái)鄉(xiāng)村方面，藍(lán)城樂(lè)居探索“策、建、管、運(yùn)”一體化服務(wù)，已服務(wù)百余個(gè)鄉(xiāng)村。在“千萬(wàn)工程”的源起地杭州蕭山梅林村，藍(lán)城樂(lè)居帶動(dòng)周邊四村形成共富聯(lián)合體，建設(shè)以“稻”為核心的都市型現(xiàn)代化農(nóng)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)樣板，在城鄉(xiāng)協(xié)同、整體規(guī)劃的“一盤(pán)棋”背景下，讓“稻香”形成延長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。
02 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在這些代建的過(guò)程中，遇到的最大的難點(diǎn)是什么？
裘黎明：在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的過(guò)程中，代建的確能發(fā)揮比較大的作用，能夠創(chuàng)造很多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。但代建這個(gè)賽道不是誰(shuí)都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業(yè)能力、有服務(wù)意識(shí)的優(yōu)質(zhì)房企才能做起來(lái)。代建對(duì)整個(gè)團(tuán)隊(duì)綜合能力的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自投項(xiàng)目或是自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，大家要謹(jǐn)慎思考和選擇。
除此之外，代建行業(yè)目前還存在市場(chǎng)發(fā)育不完善、管理體系不健全、身份與職責(zé)界定不清、代建服務(wù)計(jì)費(fèi)不明確等多種難題。具體體現(xiàn)在：代建單位與使用單位的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)的劃分不清晰；市場(chǎng)上缺少水平高、專業(yè)性強(qiáng)的代建主體; 各地對(duì)代建單位的資格條件和市場(chǎng)準(zhǔn)入要求模糊；代建服務(wù)計(jì)費(fèi)無(wú)明確規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。整個(gè)行業(yè)尚未建立起一套行之有效的代建制管理體系，有關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后。
所以需要政府、代建單位、行業(yè)協(xié)會(huì)等多方共同努力來(lái)解決這些問(wèn)題，共同推動(dòng)代建行業(yè)的健康發(fā)展。
03 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)代建行業(yè)的未來(lái)有何期待？
裘黎明：如果用一句話概括，就是“代建未滿，未來(lái)可期”！
代建企業(yè)應(yīng)緊跟新的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，持續(xù)關(guān)注新的委托需求，不斷拓寬代建業(yè)務(wù)邊界，保持“讓房地產(chǎn)回歸居住和生活本質(zhì)”的社會(huì)責(zé)任感，朝著不斷滿足人民對(duì)美好生活的新向往與新需求方向砥礪前行。