近日，藍城樂居集團組織公司各部門赴上海鄉悅華亭項目實地考察與深入交流。作為長期以來浸潤于政府投資類項目代建管理的樂居團隊來說，此次上海之行讓我們充分感受和學習到了上海市在探索鄉村振興走出的新路子，也為藍城與政府合作的模式開拓了新的視野和方向。
以下為項目公開資料整理：
上海嘉定區鄉悅華亭項目
上海鄉悅華亭是嘉定區政府、上海地產集團、藍城集團聯合開發的鄉村振興項目，位于嘉定區華亭鎮，項目啟動區約3.2平方公里，項目所在聯一村2019年列入創建市級鄉村振興示范村。項目定位為“鄉村旅游與休閑農業”的現代田園綜合體，包括現代農業（農）、鄉居康養（養）、主題農旅（旅）、美麗鄉村（居）四個功能板塊。
2017年，上海地產集團與嘉定區達成戰略合作，針對農村空心化、風貌碎片化、基礎設施落后、農民居住條件差、農業產業粗放低效等問題，明確以華亭鎮為試點，以增強集體經濟發展活力為著眼點，以產業振興為著力點，探索政企合作、市場化運作解決三農問題的鄉村振興新模式。
上海嘉定區區委書記陸方舟說：重新梳理鄉村肌理，嘉定要打三大攻堅戰。
第一、村莊布局散。以聯一村為例，在3平方公里的區域內分布了20多個自然村落、600多戶農宅，常規改造既解決不了道路、管道等基礎設施配套，又無法有效節約集約利用土地，改造成本非常大。
第二、農宅翻新難。嘉定大多數農宅建于上世紀70、80年代，年久失修急需翻建，但農戶要翻建房屋存在較多困難，其中最難的是不少農民實際擁有的有證住房，超過了現有占地面積標準，存在政策標準與農民心理預期等各種矛盾。
第三、資金壓力大。村宅歸并、基礎設施改造、新興產業集聚都需要大量資金作支撐，如果單純依靠區、鎮兩級政府托底，不僅在資金上難以為繼，還要承受較大的市場風險。
對此，嘉定的思路是做好三本賬：
第一、算好“長遠賬”
從簡單建房子、補短板的狹隘思路里跳出來，把鄉村振興作為提升城市能級和核心競爭力的寶貴資源來謀劃推進。既注重鄉村的“型”，努力使農村的形態結構、村容村貌與嘉定“創新活力城”的定位相匹配；又更加注重鄉村的“實”，千方百計激活農村發展的內生動力。
第二、算好“經濟賬”
嘉定實施鄉村振興不是簡單地搞“穿衣戴帽”，也不是盲目地鋪攤子、上項目，搞“處處點火、村村冒煙”，而是要把“盆景”變成“風景”，引導基層因地制宜地實施鄉村振興。比如：華亭鎮聯一村，本身村集體財力有限，當地就把土地作價入股，引入工商業資本聯合開發。再如：向陽村，依托安亭鎮本身比較扎實的資金、產業基礎，探索建設“智慧村莊”和“鄉村綜合體”，這個模式也很有特色。總之，要讓農村有發展、農民得實惠。
第三、算好“環境賬”
針對群眾思想癥結，嘉定下大力氣做工作，攤開新房圖紙給大家看，帶大家到樣板房里轉轉。究竟是要環境優美的新家園，還是糾結于原有的“一畝三分地”，生活在“大雜院”里，讓群眾自己判斷。事實證明，這樣的做法是有效的，聯一村村莊歸并工作一期涉及農戶實現100%簽約！
陸方舟牽頭對嘉定北部的典型農業鎮——華亭鎮蹲點調研發現，聯一村總體較好保留了江南水鄉的鄉村肌理，又緊鄰“華亭人家”農業旅游景點。既有基礎又有資源，是鄉村振興很好的一個突破口。經嘉定區委區政府慎重研究決定，把聯一村作為嘉定啟動鄉村振興的樣板和突破口之一。“鄉悅華亭”遠期規劃10平方公里，其中啟動區約3.2平方公里。
一、土地利用集約
將原有28個自然村落歸并為5個組團，共騰出建設用地184畝，節地率達到33%。把騰出來的土地用于特色產業導入，全面提升農村土地產出效益。
二、生活環境景區化
委托上海地產與藍城集團的專業團隊設計了7種房型提供給農民集中居住，既體現了粉墻黛瓦的江南水鄉韻味，又兼顧自然生態景觀與宜居生活。同時高標準接入生活基礎設施，規劃新建了功能齊全的公共服務設施，大大提升了村民生活舒適度。
三、項目運營專業化
在保持集體建設用地性質不變的基礎上，引入上海地產和藍城集團建設運營鄉村休閑康養項目，實現一二三產業融合發展，為鄉村振興提供持久動力。
四、發展收益共享化
一方面把集體經營性建設用地使用權作價入股，共享經營收益，另一方面農民也可以參與特色農業勞動，獲取穩定勞動收入。
2020年7月24日下午，上海市委書記李強同志帶隊調研鄉悅華亭項目，察看項目規劃展示沙盤、集中居住樣板房、市民農莊等，聽取嘉定區和上海地產集團關于鄉村振興創新探索和項目推進情況的匯報。
△上海市委書記李強同志帶隊調研鄉悅華亭
經過近四年的努力，在農民集中居住、集體經濟合作、土地整理和產業聯動等方面進行創新實踐：村莊集中平移歸并，實現土地節約集約利用；農民住房集中更新，實現村容村貌全面提升；項目資源集中運作，實現各方主體合作共贏；集體建設用地使用權作價入股，幫助農民增收，打造集體經濟發展內生動力。
鄉悅華亭，作為嘉定區乃至上海市進行鄉村振興戰略探索和實踐的重點項目，有別于以往的“鄉村實驗”。如果說華亭原有的鄉土風貌賦予了這片土地生態農業的使命，那么鄉悅華亭的落地，則為這片土地帶來了現代化科技內核和城市文明反哺鄉村的契機，依托先進的農業科學理念和現代農業設施設備，讓當地的畝均效益遠遠高于從前和周邊，更在改變原有鄉村破敗風貌的基礎上，為當地原住民和農業從業者提供更多就業機會，帶來日益美好的生活。
△鄉悅華亭安置房實景
上海金山區“花開海上”項目
2019年7月，金山區朱涇鎮與上海藍城花開海上建設管理有限公司簽訂了花海小鎮項目合作框架協議。雙方將建立市場化合作平臺，大力發展苗木花卉、家庭園藝產業和農業觀光旅游，并配套建設農業與旅游服務設施。
△上海金山花開海上小鎮框架合作協議簽約儀式
根據發展構想，未來，朱涇鎮“花海小鎮”建設項目將對標法國格拉斯小鎮，以花為媒，香為魂，通過不斷深挖“花”文化，延展“香”主題產業，實現為原住民、游客、新居民營造一年12個月的生活場景，建立景區度假村產業復合模型。
△上海南郊花海芳香小鎮未來效果圖
在項目推進中，有不少難點、堵點亟需破解。其中，要建度假村，首當其沖的就是要解決商業用地的問題。于是，由“地從何來”帶出一系列思考：農業用地如何轉變為集體建設用地？集體建設用地如何合法商用？轉變后如何持續保障村民的權益？這一連串問題，急待破解。
早在花海一期工程建設之時，朱涇鎮黨委、政府就結合村莊規劃進行了劃片布局。二期項目框架協議簽約后，即迅速根據花海小鎮項目整體規劃方案進行了選址定位，為了保證配套設施的均衡分布，最終確定了113.02畝的點狀用地。所謂點狀用地，即113.02畝并非為一個區塊，而是橫跨待涇村12個自然組的99宗土地。要在這99宗土地上做文章，首先要做的，是先為它們辦出“身份證”，而集體經營性建設用地點狀供地的不動產權證辦理，卻無先例可循。
經過區、鎮兩級多個部門通力合作，克服了點位多且散、測繪難度大等困難，該項目從2019年10月份啟動立項，11月6日進行項目選址，2020年1月19日完成農轉用，5月19日取得供地批文，7月3日發證，僅用了半年多時間，就走完了99本《不動產權證書》申辦的全流程，成為上海農村集體經營性建設用地取得《不動產權證書》第一例。
這99宗土地辦理“農轉用”后，并沒有通過國家征收，而是由村集體將40年使用權直接作價入股，這一方面有利于激活沉睡資源、助力產業發展，另一方面通過村集體經濟的壯大，讓失地農民有了長效的增收渠道，今后村民可以長期分享“花開海上”這個大項目發展帶來的多重紅利。
辦出土地證，只是一個開始。合法持證后，朱涇鎮立即委托有資質的單位對99宗集體經營性建設用地進行地價評估；同時，由上海市金山區朱涇鎮待涇經濟合作社、上海金山區朱涇經濟聯合社、上海藍城花開海上建設管理有限公司向上海花涇建設發展有限公司增資擴股的《股權合作協議》也同步簽訂。
隨著評估價的出爐，上海市金山區朱涇鎮待涇經濟合作社、上海金山區朱涇經濟聯合社以集體經營性建設用地使用權“作價入股”的方式成功注資上海花涇建設發展有限公司，上海藍城花開海上建設管理有限公司按照約定的股權份額，以增資擴股方式追加出資額。根據出資比例，目前，三方的股權分配及未來的收益分紅方案已經通過了待涇村社員代表大會的表決通過。這99宗集體經營性建設用地作價入股后，待涇村集體持股比例達36%。
合同中，三方還簽訂了保底協議，在項目建設期，按央行同期發布的整存整取一年期存款利率進行保底分紅,建設期滿后,按央行同期發布的整存整取三年期存款利率進行保底分紅，如實際分紅率超過保底分紅率時，即按實際分紅率執行，確保了農民既得收益不因初次試點而減少。
農村土地直接作價入股，實現了鄉村與社會資本的雙贏。村集體能夠得到長期收益，土地權益得到充分保障。二來，企業也從一次性繳納土地款，變為每年分紅，緩解了資金壓力，雙方實現了利益的捆綁與發展的共贏。
以“土地入股”為支點，政府及藍城在上海南郊芳香小鎮的運營探索中，打破了農業產業發展過程中形成的“戶自為界”的局面，突破了一二三產業融合發展的制約瓶頸，探索出了一條土地資源可持續反哺的路徑。而這也成為藍城鄉村振興新模式探索的契機開端。
上海南郊芳香小鎮的成功啟幕，是上海金山區政府、朱涇鎮鎮政府與藍城在鎮企合作多元模式中進行的大膽嘗試。伴隨著上海南郊芳香小鎮啟幕，一個關于鄉村振興的全新美好藍圖也正式拉開帷幕。
以土地作價入股的探索為開始，以“香”產業鏈為延伸，上海南郊芳香小鎮的嬗變推動了上海鄉村振興縱深發展，也為企業與政府的合作提供了更多的模式參考。未來，上海南郊芳香小鎮將繼續以鄉村振興的踐行者為視角，與城市、鄉村多方構筑同緯度、同頻次的發展，與政府、原住民成為真正的“經濟共同體”、“命運共同體”。
△花開海上生態園地膚花海實景圖
參考資料：
1、從“盆景”變“風景”，嘉定打造“鄉悅華亭”！這樣的農民新房，“給我400萬元都不賣！” ，周顯東，
https://mp.weixin.qq.com/s/u0hixeN3p7pN6-Lv_dLiZg
2、上海西北的農家院子美成這樣了！實施鄉村振興，嘉定要算好這三筆賬， 周顯東，
https://mp.weixin.qq.com/s/26DvYnOxdbIh0tV0MqbnFg
3、市領導調研地產集團鄉悅華亭鄉村振興項目，上海地產集團，
https://mp.weixin.qq.com/s/8x3-t2-gLC5RGsw4R4c2dA
4、李強同志調研上海地產集團鄉悅華亭項目，上海地產集團，
https://mp.weixin.qq.com/s/BgIw6Sn0Mq28dS2ZWsC_Eg
5、鄉悅華亭農展館啟幕，讓生活在田園詩畫中行走，第一地產，
https://mp.weixin.qq.com/s/wG2GFG3Fgf_PYFLkmxmc3g
6、這里，抹平了上海最后的空白，真叫盧俊，
https://mp.weixin.qq.com/s/0EyL3ZeJ6rRXphU3AeHUDQ
7、上海首例！農村集體建設用地作價入股，村民有了“五金”收入，上觀新聞，黃勇娣，
https://web.shobserver.com/wxShare/html/303680.htm
8、向土地要效益，這個滬郊小鎮亮出“南郊花海 芳香小鎮”金名片，新民晚報，陶磊，
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1681435878646286757&wfr=spider&for=pc
9、花開海上 香遇上海｜上海市金山區朱涇鎮鄉村振興悅享小康推進大會暨藍城上海南郊芳香小鎮啟幕儀式隆重舉行，藍城集團，
https://mp.weixin.qq.com/s/EL0g0cJuQtXMltw-IVv4sw
10、對標法國格拉斯小鎮，上海打造首個可夜游的花海小鎮，澎湃新聞，俞凱，
https://mp.weixin.qq.com/s/yTDevtBAB8ndhKKse4S8LQ
