作者：藍城集團 裘黎明 文章發表于人民論壇網
眾所周知，藍城是中國領先的優質房產品開發及美好生活綜合服務商，以優異的產品品質和服務品質引領行業。成立至今，始終以精誠之道、精深之術、精湛之為，不斷滿足人們對美好生活的追求，營造美麗建筑，創造美好生活。
藍城參與政府投資項目的代建，始于綠城創始人、藍城集團董事長宋衛平先生提出的“為更多人造更多好房子”的理想初心。于2005年首次介入杭州城中村改造和安置房代建。
作為一家具有責任感和歷史使命感的公司，藍城在積極踐行社會公益事業，始終把參與政府投資項目的代建管理作為公司最優且重要的發展方向。
一、藍城樂居探索政府投資項目代建管理的實踐歷程
政府投資項目代建管理（以下簡稱“政府代建”）是指政府采用邀請、公開、指定等方式進行招標，選擇具有技術性、專業性的項目代建管理單位，對項目建設進行全過程的管理，項目建設完成后，再轉交給政府相關使用單位的項目管理模式。
2011年，在宋衛平先生的支持下，藍、綠城第一家專業從事政府代建項目管理的公司杭州綠城樂居公司成立，宋衛平親任董事長，裘黎明出任總經理。
2014年，藍城二代保障房研究取得階段性成果，提出“因需求而設計，因設計而提升”的理念。獲得國家住保委專家和省住建廳的認可與推介。
2015年，杭州市代建大單在大江東落地。藍城受托在大江東代建289萬㎡保障房項目，藍城實現業務突破。
2016年，藍綠體系代建板塊整合，全國最大的政府代建服務企業誕生。業務規模達3500萬㎡，政府代建項目分布于全國十幾個省份。
2017年，樂居團隊當年新受政府委托面積達1000萬㎡。裘黎明提出“讓百姓更幸福，讓政府更放心，讓城市更美麗，讓社會更和諧”的企業使命。
2019年，在宋衛平董事長的建議下，整合了藍、綠城優勢資源的藍城樂居集團成立。成為藍城集團旗下聚焦政府代建的專業服務平臺。由宋衛平先生任董事長，由裘黎明任企業負責人。
2020年1月，藍城樂居集團總裁裘黎明榮獲2019中國（杭州）最具社會責任感地產人物。該獎由錢江晚報、全國地產媒體聯盟頒發。
2020年4月，藍城樂居牽頭啟動政府代建實踐理論的體系化研究。成立了樂居學院和藍城樂居研究院，與浙大等高校、科研機構和業內專家深入交融，進行政府代建理論的體系化研究。牽頭了多項課題，包括《浙江省政府投資項目代建模式及規范化研究》等。
9年來，裘黎明帶領的樂居團隊親歷和見證了政府投資項目“代建制”的探索實行與發展創新。始終將藍城第一品級的產品力，應用于代建的政府保障房項目，同時保持保障房等品類的持續優化和升級。不但要求政府保障房品質大于等于商品房。依托房子，更多考慮了安居百姓的生活服務：為他們注入生活方式的融入設施、生活水平提升的設計改進、精神世界富足的生活服務體系。最后，提升了原住百姓的社會滿意度和精神富足感。在政府批復概算內，代建出了“豪宅”保障房，實踐出的政府代建的“浙江經驗”受到全社會與各級政府的關注。
在負責人裘黎明的帶領下，團隊經過多年的政府代建實踐，探索出傳統代建、代建+設計+施工、代建+PPP、全過程代建開發等多種代建模式。全過程代建開發為實踐過程中最優模式之一。
二、藍城樂居政府投資項目全過程代建開發的實踐歷程
全過程代建開發是指由代建單位單獨或作為牽頭人與施工單位組成聯合體，通過公開招投標的方式，承接政府投資項目除征地拆遷和監理外的全過程管理、設計、施工、驗收及交付工作，其實質是包含代建管理在內的工程總承包業務。
全過程代建開發有多種優勢，譬如整合了代建模式與總承包管理模式的優勢，解決了拆遷難、開工慢、工期長、低價中標、非法轉包、違規掛靠、建筑質量較差、維修維護不到位、腐敗滋生等建設工程領域的“老大難”問題，真正實現政府、社會與企業的共贏。
藍、綠城首次嘗試全過程代建開發模式源于杭州市濱江區率先推出的《濱江區農轉居拆遷安置房總包代建管理辦法（試行）》，首次在民生保障房建設上嘗試全過程代建開發模式，以提升保障房的質量。2017年12月中標杭州市濱江區塘子堰項目，建筑面積為35.4萬㎡。
截至目前藍、綠城受托采用全過程代建開發模式的項目總建筑面積已逾2000萬㎡，分別位于浙江省杭州市、嘉興市、溫州市、麗水市等地。
到目前，作為企業實踐方，全過程代建開發模式最為推薦，因為房企作為單獨中標單位，無論是從資源整合管理、還是成本總體把控角度，專業開發能力可發揮到最大化，保證項目建設最佳效果。
三、藍城樂居進行全過程代建開發的核心能力
藍城樂居在民生工程全過程代建開發過程中，可實現：資源整合、準確定位、精準需求、匠心匠筑。
1、資源整合——平臺能力
藍城集團是宋衛平先生帶領綠城核心團隊和優秀資源組建而成，擁有二十余年的房地產開發經驗。擁有房地產開發全產業鏈資源、強大的產品營造標準體系，豐富的戰略合作資源庫。經過多年來的開拓與積淀，藍城政府代建產品序列覆蓋包括保障住宅、公建、醫療、教育在內的多種物業類型，保證了不同市場需求的強大適應能力，在國內處于領先地位。
藍城樂居為藍城旗下專業從事政府代建的平臺管理公司。團隊在多年的實踐中，已形成強大的專業資源整合與品質把控能力，并已整合優秀專業力量，組建前期、規劃設計、景觀、裝飾、成本等多條專業線，統籌多家甲級設計院和國內外優秀專業公司，放大專業管控效應，確保品質。公司聚集了行業優秀人才，他們工作作風嚴謹、認真，骨干員工隊伍敬業、忠誠度高、綜合能力強。
2、準確定位——產品能力
為政府代建的保障房是國家的一項民生工程，主要用以改善部分中低收入及農民的住房條件，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。
藍城樂居在介入保障房建設初期發現，安置戶在感謝國家惠民政策、享受實惠的同時，對自己的“新家”是有期許的。藍城樂居在“為更多人造更多好房子”的初心下，將保障房按商品房的方式建設，將藍城商品房的建筑外觀、景觀、運維等思路融入進了保障房的設計、建造以及后期的物業管理、生活服務中，根據宋衛平董事長“保障房品質大于等于商品房”的定位，迎合安置戶對新家的期許。
實踐證明，第一個代建保障房項目就得到了委托方和安置戶的高度認可，令其喜出望外。隨后的一系列高顏值“網紅”保障房樓盤，除了得到委托方和住戶的高度認可外，更是得到了社會和廣大媒體贊賞。
3.精準需求——設計能力
拆遷戶是一群相對特殊的群體，由于區域和區域內地塊的不同，其群體之間的風俗和生活習慣有些許差異。通過上門拜訪、周邊調研以及調查問卷的方式，精準發現需求，實現按需設計。
調研內容按委托方、村委或街道、安置對象、周邊商品房信息和周邊安置房信息等五類進行，進而準確掌握當地的區域發展、傳統文化、風俗習慣等，形成針對性的調研報告，用以指導建筑規劃設計。
項目交付之后，重視回訪，通過回訪形式將設計和施工中未考慮和不妥的做法收集匯總，提出解決或減弱影響辦法，并將方法措施應用到下一個項目中用以改進提升。
所以，雖然藍城代建的保障房以“一代高層”、“二代高層”等代差區分，但是，不同區域的同一代設計，細節會有明顯差異。在標準化的基礎上，精準需求，按需設計，滿足不同區域住戶對使用的個性化要求。
4.匠心匠筑——營造能力
施工采用“樣板先行”制度，全面施工前，先制作樣板，全面體現分項工程各部分質量要求。根據施工階段分工藝樣板、實體樣板、交付樣板，以樣板作為施工班組的考核標準，對不符合要求的班組要求改正，甚至淘汰更換，在源頭上把控項目品質，保障施工質量達到要求。
引入第三方權威專家“飛行檢測”制度。采取“五不二直”的形式（不發通知、不打招呼、不聽匯報、不用陪同接待、不擾生產、直奔基層、直插現場），對項目采取突擊檢查。對項目的安全文明施工、綜合觀感、實測實量、防滲漏措施以及工程節點計劃完成情況、材料品質核對等情況進行檢測評估考核，確保項目建設過程高品質常態化。
積極應用提升工藝和品質的新技術、新產品。比如在設計階段采用BIM技術進行管綜碰撞分析、樁基階段采用鋼筋籠滾焊機提升樁基質量、主體階段采用鋁模提升樓板一次完成面平整度及感觀等。
同時，接受安置戶全程參與監督，邀請安置對象參與項目管理。安置對象選出代表組成質量監督小組，項目對其全過程、全方位開放接受監督。在制度、監督和工藝技術上多維度確保建設品質可靠出眾。
四、藍城樂居進行全過程代建開發的發展方向
未來，藍城樂居始終追求履行企業社會責任。堅持民心工程精心打造，努力讓百姓更幸福，讓政府更放心，讓城市更美麗，讓社會更和諧。始終追求政府代建項目的優質營造。對每一個項目都尊于設計、精于管理。為促進城市風貌、推動城鎮化建設貢獻社會力量。
不斷拓寬代建業態領域，為政府投資的各類項目提供優質服務。以代建業務為核心，根據政府委托方需求提供基于“代建+”模式的定制化服務。把實踐出的“浙江經驗”推廣到更多城市中去。
配合政府積極推動全過程代建開發的企業范本。助力實現全過程代建開發的制度體系、法律法規、責任風險等多方面的完善與成熟，推廣保障性安居工程代建模式，助力供給側結構性改革背景下政府管控提效和住有所居目標的實現。讓代建制和代建企業充分享受良好的政策、經濟和法律環境，以促進產業健康發展。
