從2021年下半年開始，城投逐漸替代民營(yíng)房企，成為各大城市土拍拿地的絕對(duì)主力軍。相較而言，城投擁有更優(yōu)的市場(chǎng)信用和更強(qiáng)的資金實(shí)力。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2021年2月至2022年7月，實(shí)行土地出讓“兩集中”（ 集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）的22個(gè)重點(diǎn)城市出讓的近四成地塊由“平臺(tái)類”公司獲取，其底價(jià)拿地的金額占比達(dá)到近八成。
近日，財(cái)政部預(yù)算司下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》提到，嚴(yán)禁地方政府舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。從近期南京土拍市場(chǎng)表現(xiàn)看，城投收縮拿地的場(chǎng)景并未出現(xiàn)。
試想，如果城投拿下的地能得到合理開發(fā)，進(jìn)入良性循環(huán)，對(duì)市場(chǎng)各方來(lái)說(shuō)都是好事。但有數(shù)據(jù)顯示，截止今年第三季度，城投類公司的拿地開工率只有16%，84%的土地依然閑置。
實(shí)際上，囿于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，城投面臨的難題也很突出，開發(fā)意愿不足、入市節(jié)奏慢，一方面導(dǎo)致供應(yīng)端無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充，另一方面又會(huì)影響城投的現(xiàn)金回流。其中一部分城投已在積極行動(dòng)，尋找有經(jīng)驗(yàn)的代建公司，進(jìn)行合作開發(fā)。
若充足經(jīng)驗(yàn)的品牌代建入局，用城投+代建合作的方式，讓投資和開發(fā)管理分離，專業(yè)的人干專業(yè)的事，無(wú)疑可以加速釋放土地價(jià)值。
事實(shí)證明，“城投拿地再與房企合作開發(fā)”的模式具有明顯的逆周期屬性。2021年，代表性房企代建業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)24%，其中政府合作占比快速提升、由2020年的17.1%提升至25.5%。
另一方面，品牌房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)已是行業(yè)趨勢(shì)。值得注意的是，從開發(fā)到代建，業(yè)務(wù)邏輯有了改變，不僅是項(xiàng)目全周期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的管理與實(shí)現(xiàn)，也是合作雙方在項(xiàng)目全價(jià)值鏈上的共商、共進(jìn)、共擔(dān)和共贏。
現(xiàn)階段，代建行業(yè)正處于快速發(fā)展階段。這對(duì)入局的企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。代建方需要在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以及委托方滿意度持續(xù)提高的基礎(chǔ)上，才能順利實(shí)現(xiàn)代建能力體系的輸出和持續(xù)的價(jià)值回報(bào)。
代建樣本頻出
有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)中國(guó)2022年代建市場(chǎng)規(guī)模為1169 億元，呈加速擴(kuò)張狀態(tài)。行業(yè)浪潮下，多家品牌房企入局代建業(yè)務(wù)，包括綠城、藍(lán)城、中原建業(yè)、金地管理等早一批入局者，也包括旭輝、朗詩(shī)、雅居樂(lè)、金科、世茂、龍湖、中梁等新入局的民營(yíng)房企。
早期開展代建業(yè)務(wù)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已為行業(yè)塑造出了高質(zhì)量樣本。
比如在浙江麗水，為了提升城市能級(jí)和品質(zhì)，麗水城投就曾攜手央企、省企，探索運(yùn)用EPC、全過(guò)程代建等新模式，打造出了“機(jī)場(chǎng)大道”桐嶺路、“兩湖”公園、工人文化宮、中山街改造、超馬賽道樣板段以及保障房等亮點(diǎn)精品工程，其中多個(gè)項(xiàng)目獲評(píng)優(yōu)質(zhì)工程。
在臺(tái)州，綠城管理打造的一站式TOD無(wú)界生活主場(chǎng)“綠城·心海里”，是地方國(guó)企攜手代建開發(fā)的一個(gè)經(jīng)典案例。項(xiàng)目所在的心海社區(qū)，屬于全省首批24個(gè)未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建試點(diǎn)，也是臺(tái)州首次現(xiàn)場(chǎng)公證的“電腦搖號(hào)+網(wǎng)上視頻選房”。據(jù)了解，項(xiàng)目首開時(shí)， 175套房源，約10.26%中簽率，創(chuàng)造了43分鐘28秒售罄的紀(jì)錄。
近日，仙居城發(fā)開發(fā)建設(shè)委托藍(lán)城建設(shè)的春風(fēng)合院開放生活美學(xué)館，該項(xiàng)目在仙居老城繁華靜巷里，容積率僅1.15，具備打造高端產(chǎn)品的天賦。在宋衛(wèi)平董事長(zhǎng)的要求下，項(xiàng)目保留了原地塊百年古樹，以尊重當(dāng)?shù)匚拿}地脈，打造仙居的和合精神壹號(hào)作品。該項(xiàng)目雖未開盤，但報(bào)名人數(shù)已遠(yuǎn)超可售套數(shù)。
在江蘇，僅在9月，前有太倉(cāng)市城投集團(tuán)、婁城高新集團(tuán)與朗詩(shī)控股簽約合作，共同開發(fā)新區(qū)和路雪地塊；接著無(wú)錫市梁溪城投集團(tuán)和朗詩(shī)控股簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議?？梢源_定的是，代建需求只增不減。一方面，保障性住房持續(xù)擴(kuò)大，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等代建需求增多；另一方面，涉房不良資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，紓困項(xiàng)目需要資方進(jìn)駐重組，資方代建需求也會(huì)增多。
可以確定的是，代建需求只增不減。一方面，保障性住房持續(xù)擴(kuò)大，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等代建需求增多；另一方面，涉房不良資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，紓困項(xiàng)目需要資方進(jìn)駐重組，資方代建需求也會(huì)增多。
隱藏的代建實(shí)力派
包括城投在內(nèi)，未來(lái)將會(huì)有更多的平臺(tái)尋求與第三方社會(huì)資源合作，以填補(bǔ)自身房地產(chǎn)開發(fā)能力的不足。萬(wàn)億藍(lán)海面前，眾多房企已經(jīng)紛紛搶灘，占領(lǐng)代建領(lǐng)域資源。
入局者眾多，難免存在良莠不齊，部分企業(yè)綜合管理能力不強(qiáng), 甚至無(wú)專職專業(yè)技術(shù)人員、考核管理要求等，導(dǎo)致履約誠(chéng)信難以把握，項(xiàng)目實(shí)施具有一定風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)資方來(lái)說(shuō)，事先了解代建企業(yè)的資質(zhì)、操盤能力和口碑等，便顯得很有必要。
提到國(guó)內(nèi)代建的發(fā)展，宋衛(wèi)平是一位繞不開的關(guān)鍵人物。他認(rèn)為，代建事業(yè)是做出行業(yè)貢獻(xiàn)和社會(huì)貢獻(xiàn)的主要平臺(tái)。已得到諸多業(yè)內(nèi)認(rèn)可的藍(lán)城集團(tuán)，由宋衛(wèi)平親任董事長(zhǎng)，在代建領(lǐng)域，堪稱妥妥的實(shí)力派。
今年三月，藍(lán)城蟬聯(lián)“2022中國(guó)房地產(chǎn)政府代建運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)”和“2022中國(guó)房地產(chǎn)代建運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)”，9月榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)代建領(lǐng)先品牌”、“中國(guó)房地產(chǎn)政府代建領(lǐng)先品牌”。截至目前，其在全國(guó)范圍內(nèi)代建項(xiàng)目已達(dá)401個(gè)，在浙江杭州、嘉興、臺(tái)州、紹興等地均已介入多個(gè)城投拿地代建代銷項(xiàng)目。
早在宋衛(wèi)平的綠城時(shí)代，其就將政府保障房建設(shè)的重任委以老部下裘黎明。據(jù)了解，裘黎明曾先后擔(dān)任綠城建設(shè)保障房建設(shè)事業(yè)部副總經(jīng)理、綠城東部城市公司副總經(jīng)理，后來(lái)作為創(chuàng)始人之一獲任為綠城樂(lè)居總經(jīng)理。
在代建領(lǐng)域，裘黎明已經(jīng)深耕了十余年，有著“政府代建領(lǐng)域領(lǐng)軍人物”的稱號(hào)，不僅是正高級(jí)工程師、一級(jí)注冊(cè)建造師，還是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住房保障和公共住房政策委員會(huì)住房保障專家組成員。
2019年11月11日，裘黎明被藍(lán)城集團(tuán)正式任命，組建藍(lán)城樂(lè)居。團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立之初，裘黎明帶領(lǐng)原綠城樂(lè)居核心團(tuán)隊(duì)20余人從零開始。三年時(shí)間，也是疫情三年，和房地產(chǎn)深度調(diào)整期，藍(lán)城樂(lè)居的發(fā)展壯大為代建逆周期發(fā)展給出了不容忽視的證明：到目前為止，其已承接代建項(xiàng)目88個(gè)，包含政府安置房、城投拿地商品房、未來(lái)社區(qū)、辦公樓、學(xué)校等，有望到年底突破1500萬(wàn)㎡的建筑體量。
在藍(lán)城，宋衛(wèi)平先生是其產(chǎn)品把控的第一核武，據(jù)介紹，藍(lán)城樂(lè)居平臺(tái)的所有項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過(guò)宋衛(wèi)平的評(píng)審，有些項(xiàng)目反復(fù)修改直至達(dá)到老宋要求。
其次，藍(lán)城樂(lè)居多年專業(yè)從事政府投資項(xiàng)目代建，項(xiàng)目打造以黨建引領(lǐng)，將支部建在工地上，已成為房產(chǎn)界非公有制企業(yè)黨建的標(biāo)桿，保持了良好的政府關(guān)系。其旗下?lián)碛屑准?jí)設(shè)計(jì)院、造價(jià)咨詢、景觀設(shè)計(jì)、材料貿(mào)易、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)公司，是全產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要護(hù)衛(wèi)隊(duì)。
此外，其積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)通過(guò)藍(lán)城樂(lè)居研究院和樂(lè)居學(xué)院兩大創(chuàng)新研究和知識(shí)共享平臺(tái)，成為了其重要的發(fā)展引擎。到目前藍(lán)城樂(lè)居研究院已產(chǎn)生專利60余項(xiàng)，國(guó)家、省、市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)10項(xiàng)、專著以及課題、核心期刊論文多個(gè)。浙江省的保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也為其參與修訂。其對(duì)未來(lái)社區(qū)的研究也頗具建樹，今年出版發(fā)行了由原浙江省住建廳項(xiàng)永丹廳長(zhǎng)作序，裘黎明主編的《未來(lái)社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)實(shí)踐探索》。
除了作為房企企業(yè)先天的開發(fā)效率、成本把控、品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，藍(lán)城樂(lè)居團(tuán)隊(duì)資深多年的房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力是最重要的，其可保證專業(yè)開發(fā)能力發(fā)揮至最大化，保證項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到最佳效果。與此同時(shí)，藍(lán)城樂(lè)居正在進(jìn)一步做全做大全產(chǎn)業(yè)鏈資源，延伸金融服務(wù)、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。
從發(fā)展來(lái)看，代建未來(lái)5-10年仍有確定性的支撐。有數(shù)據(jù)顯示，政府代建未來(lái)5年復(fù)合增速預(yù)估24%；商業(yè)代建未來(lái)5年復(fù)合增速預(yù)估12%，并在整個(gè)代建行業(yè)占比保持在65%左右。這是一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)并將進(jìn)入充分競(jìng)爭(zhēng)階段的行業(yè)。而以藍(lán)城為代表的企業(yè)，已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，要大干一場(chǎng)。