當前，地產(chǎn)行業(yè)哪個板塊的確定性最高？
答案無疑就是保障房。
去年，隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（“14號文”）披露，各地保障房籌建計劃迎來全面提速。
與保障房相對應的政府代建業(yè)務，被房企視為“第二增長曲線”的關(guān)鍵。
可以說，當前搶灘代建賽道的房企如過江之鯽。至于保障房究竟建成怎么樣？恐怕很多人心里還沒譜。
在普遍認知中，保障房的整體品質(zhì)比商品房還是要遜色些。
如果有房企說，能把保障房做出比肩商品房，甚至超越商品房的品質(zhì)，很多人都會覺得意外吧？
但，真有房企做到了。
這就是藍城樂居。
說起藍城，就不得不說宋衛(wèi)平。
在地產(chǎn)行業(yè)，“宋衛(wèi)平”一直都是“高品質(zhì)”的代名詞。
眾所周知，宋衛(wèi)平對產(chǎn)品品質(zhì)之嚴苛，幾乎到了偏執(zhí)的程度。做商品房如此、做保障房亦是如此。
裘黎明所帶領(lǐng)的樂居公司在成立之初，作為董事長的宋衛(wèi)平就明確提出：保障房品質(zhì)大于等于商品房。
對此，藍城樂居不負所望。
樂居所出品的保障房項目，自參加集團第三方飛檢以來，品質(zhì)始終穩(wěn)居藍、綠體系內(nèi)的第一梯隊。剛過去的2023年，藍城樂居攬獲了四項第一，再度成為藍城集團的品質(zhì)標桿。
即便放眼整個浙江地區(qū)，樂居的項目品質(zhì)也是數(shù)一數(shù)二的。曾榮獲浙江省工程質(zhì)量最高獎，還承辦了省級質(zhì)量安全觀摩會，獲得了來自官方最高認可。
如今在浙江地區(qū)，藍城樂居代建的保障房，已經(jīng)“卷”得連周邊的商品房項目都有壓力了。
他們是怎么做到的？今天，明源君就來解碼藍城樂居的“秘密武器”。
工程全周期高標準嚴管控
保障房品質(zhì)大于等于商品房
“但行好事，莫問前程。”這句話用在藍城樂居的身上特別貼切。
藍城樂居介入保障房源起于2005年。
當時綠城承接了原杭州市江干區(qū)一個安置房項目。做這個項目的時候，宋衛(wèi)平并沒有想要賺錢，只是想為老百姓做點事。
那時候的商品房市場一片蒸蒸日上，很多房企壓根看不上微利的保障房。
風水輪轉(zhuǎn)，誰也沒想到，如今的保障房代建業(yè)務會成為房企眼中的香餑餑。
當其他房企蜂擁進入代建賽道時，藍城樂居已經(jīng)走出很長一段距離了。
截至2023年，裘黎明帶領(lǐng)的樂居團隊做的代建項目累計已超8000萬㎡，僅藍城樂居集團在近4年來承接的代建項目就已超過1700萬㎡。
更重要的是，依托多年政府代建經(jīng)驗，藍城樂居沉淀了一套完善的產(chǎn)品品質(zhì)管控體系，從前期的工程策劃，到過程中的樣板管理、質(zhì)量管控，再到后期的交付管控，形成了閉環(huán)式的管理體系。
得益于這套管理體系，即便業(yè)務規(guī)模日益增長，藍城樂居依然能夠保證管理動作不變形，產(chǎn)品品質(zhì)不滑坡。
1.工程策劃，從源頭上減少質(zhì)量風險
工程策劃，是對工程營造過程的模擬推演。
藍城樂居的工程策劃體系將工程營造各個環(huán)節(jié)做了標準化，其中標準化模塊就涵蓋了項目總平布置、項目風險評估、工作重難點及管控措施、責任分解表等14項內(nèi)容。
項目依據(jù)集團提供的模板梳理《項目管理策劃書》，通過模擬項目整體運營過程、工程營造過程，預先評估項目可能存在的運營風險、項目品質(zhì)管控重難點，有的放矢的進行經(jīng)營計劃鋪排和品質(zhì)風險預控。
就好比重大演出開始前的排練一樣，嚴謹?shù)墓こ滩邉潓①|(zhì)量風險提前釋放，使得現(xiàn)場實施過程更可控。
2.樣板引路，讓工程各環(huán)節(jié)有樣可依
樣板引路在工程管理上早已不是新鮮事，大部分地產(chǎn)項目都有這個動作。但不得不承認的是，不少項目雖然做了工藝工法樣板，卻最終沒有起到“引路”的作用，而是淪為擺設(shè)或走過場。
藍城樂居是不允許這種情況發(fā)生。
首先，藍城樂居的工程樣板，融入了藍城集團的優(yōu)秀經(jīng)驗及做法，展示、實體、材料、交付等標準都非常清晰。比如，砌體墻展示樣板中，排磚、頂部斜砌及三角磚、預留洞過梁、窗臺混凝土板等均有詳細工藝工法和施工要點展示。
樣板也對工藝節(jié)點做充分解讀，現(xiàn)場人員可以一目了然的知曉的工藝要求。
其次，為了避免樣板成為擺設(shè)，藍城樂居要求設(shè)置樣板展示的位置要考慮動態(tài)流線，合理選址，避免選址太過偏僻，保證樣板切切實實的發(fā)揮作用。
再者，以樣板為標準，及時進行問題查驗、反饋、銷項。每周、每日匯報對應的查驗數(shù)據(jù)、查驗進度、工作安排。針對現(xiàn)場問題一疑一改、一改一銷，減少錯誤返工或重做。
3、過程管理標準化，檢查督導常態(tài)化
在藍城樂居，每位工程管理人員手頭都有幾本冊子，這些冊子集結(jié)了集團的工程管理標準規(guī)范，是大家日常工作的操作指南。
與此同時，藍城樂居還構(gòu)建了一套多維的督導體系，對工程質(zhì)量、精細化管理、細節(jié)集約化進行全方位的檢查和指導。
①抓關(guān)鍵節(jié)點，最大限度杜絕質(zhì)量問題
抓住工程質(zhì)量管理的重點難點，從技術(shù)和管理兩個層面，針對性的加強質(zhì)量風險管控。
例如，在任何一個項目中，滲漏開裂都是“老大難”問題，是不容忽視風控難點。
藍城樂居打通設(shè)計-施工全流程，在策劃階段就優(yōu)選建造形式，設(shè)計階段優(yōu)化施工工藝，實施階段嚴控標準落地和驗收，將滲漏開裂等質(zhì)量風險降到最低。
以屋面防滲漏為例。
設(shè)計階段就采用藍城集團推廣的倒置式屋面做法，保證防水層直接作用在結(jié)構(gòu)層上，減少防水層失效的概率。
防水施工階段，按照驗收要求落實三次蓄水試驗，尤其是結(jié)構(gòu)蓄水，保證養(yǎng)水的高度及時間，并對頂棚進行檢查，及時修復結(jié)構(gòu)滲漏點。
出屋面構(gòu)筑物與結(jié)構(gòu)板一起澆筑，上翻高度充分考慮保溫的厚度。外墻窗臺采用U型窗臺板工藝，屋面墻角均作R角處理，每一條陰陽線都做到橫平豎直……
不得不說，藍城樂居也是“技術(shù)控”。其管理體系集成了許多實用且與行業(yè)接軌的工藝工法技巧，這些工藝技術(shù)也是達成工程質(zhì)量目標的重要保障。比如窗臺壓頂就采用U型構(gòu)造，端部采用預制L型混凝土塊，在提升施工進度的同時還能減少窗角斜裂縫。
②嚴格檢查，及時摸排問題、整改銷項
工程質(zhì)量好不好，管理標準落地是否充分，不能靠主觀判斷，而要有一套客觀的衡量標尺。
藍城樂居的質(zhì)量管控體系，規(guī)范了工程各節(jié)點的質(zhì)量管理動作以及質(zhì)量評估標準。
比如，要求主體工程、砌筑工程、機電工程等進行實測實量，用量化的數(shù)據(jù)來說話。
在項目開始階段，就通過宣貫會議、現(xiàn)場教學、優(yōu)秀項目考察學習等途徑把實測的要求宣貫到位，在工程實施過程中，邀請第三方檢測機構(gòu)做常態(tài)化檢查，對工程實體的實測實量結(jié)果進行評估打分。
嚴格檢查機制下，想要獲得比較理想的分數(shù)，就不得不在質(zhì)量管理上下功夫。
例如，為了提升實測數(shù)據(jù)，對支撐體系從材料選擇、支模方式、要點優(yōu)化等方面做提升，如用新型穿墻螺桿代替水泥撐條，避免水泥撐條放置間距不可控，封模及澆筑時脫落錯位導致成型質(zhì)量偏差等問題。
事實上，第三方飛檢只是藍城樂居眾多檢查督導模式中的一種。除此之外，藍城樂居還有產(chǎn)品運營中心巡檢、日本專家檢查、項目交叉檢查、業(yè)主監(jiān)督等，構(gòu)成了一個多維的、嚴密的檢查督導體系。
③常態(tài)化的檢察督導，助力工程質(zhì)量提升
藍城樂居對工程的檢查督導已經(jīng)實現(xiàn)常態(tài)化。
去年，單產(chǎn)品運營中心對項目的不定期抽檢，就達到了120余次，共發(fā)現(xiàn)問題300余項，下發(fā)整改通知單50余份，整改回復率100%。
此外，每個季度，集團還會組建檢查組開展工程交叉檢查，促進周邊項目相互了解，相互監(jiān)督。
藍城集團還聘請“外腦”，助力工程檢查督導。
除了第三方飛檢機構(gòu)外，還聘請日本專家顧問團定期對工程質(zhì)量、精細化管理、細節(jié)的集約化進行指導檢查。
日本專家深入每一項指標技術(shù)，把控項目品質(zhì)。每個季度，將檢查中發(fā)現(xiàn)的問題向所有工程項目進行總結(jié)匯報，并通過手繪圖紙或參考照片的方式，逐一講解，分析原因，給出整改或優(yōu)化建議。
日本的工程管理素來以精細、嚴苛而聞名，引入日本專家顧問為項目“把脈”，足見藍城樂居對工程品質(zhì)要求之高。
▲圖為藍城樂居代建的義烏后宅街道群英一區(qū)安置房項目
“業(yè)主監(jiān)督”也是藍城樂居多向督導體系中不可或缺的一部分。
在藍城樂居的項目部，有一間辦公室是留給業(yè)主（村民）監(jiān)督小組的，只要工地條件允許，業(yè)主（村民）可以隨時進入現(xiàn)場參觀監(jiān)督。
據(jù)了解，業(yè)主（村民）監(jiān)督小組是藍城的董事長宋衛(wèi)平親自要求成立的。藍城集團還專門發(fā)布了《業(yè)主（村民）質(zhì)量監(jiān)督小組管理辦法》用于指導監(jiān)督小組的建設(shè)工作，并要求小組成立后需向集團報備。
在前年的半年度大會上，宋衛(wèi)平專門用大篇幅會議時間，嚴格要求運營督導部門逐一落實此項工作。當時，藍城樂居在該項工作上的成果，也是作為藍城集團標桿得到充分肯定的。
此舉實屬難能可貴。
業(yè)內(nèi)做工地開放日的房企不在少數(shù)，但工地開放通常都是定時、定向的。房企對此也非常謹慎，生怕一不小心弄巧成拙。
相比之下，保障房項目做工地開放，需要更大的勇氣和魄力。以常態(tài)化工地開放來倒逼工程加強管理，藍城樂居對品質(zhì)決心可見一斑。當然，這也說明藍城樂居對自家項目的品質(zhì)是充分自信的。
一支志同道合的“品質(zhì)鐵軍”
是藍城樂居致勝的“終極密碼”
明源君一直堅信，再先進的技術(shù)，再完善的標準，如果團隊承接不住，最終也只能是空中樓閣。
將保障房做出高于商品房的品質(zhì)，藍城樂居所依托不僅是一套冷冰冰的管理體系，更是一個無法復制的“核心資產(chǎn)”——
一群有能力有追求的人，一支志同道合的團隊。
團隊背后的組織文化基因、培訓學習與激勵機制，是藍城樂居成就“品質(zhì)之師”的底層邏輯和終極密碼。
1.對品質(zhì)的執(zhí)著，是樂居團隊與生俱來的基因
代建火起來之后，有人覺得，早期介入代建市場的房企“押對寶”了。
明源君卻不以為然。
宋衛(wèi)平估計也沒預想到，保障房會有一天被提到與商品房同等的高度上。這位有著深厚人文情懷的產(chǎn)品“偏執(zhí)狂”，一開始想著的，無非是提升安置房的品質(zhì)，為老百姓做點事。
這就應了那句話：走過的路，每一步都算數(shù)。
如今的藍城樂居，儼然已經(jīng)是保障房建設(shè)領(lǐng)域的引領(lǐng)者。
宋衛(wèi)平獨特的人格魅力，也為他吸引了一群優(yōu)秀的追隨者。
綠城樂居、藍城樂居創(chuàng)始人，現(xiàn)藍城集團副總裁、藍城樂居集團黨委書記、總裁裘黎明，就是其中之一。裘黎明曾在浙江省建工集團等知名施工企業(yè)任職20余年，在綠城、藍城的代建賽道也已奮斗逾10年。作為教授級高級工程師，行業(yè)內(nèi)的資深專家和品質(zhì)管理大師，裘黎明是一位專家型領(lǐng)導者，也是中國政府代建引領(lǐng)者。
“為更多人造更多好房子。”這是宋衛(wèi)平的心愿，也是裘黎明的初心。
這與政府建設(shè)保障房的初衷不謀而合。
作為藍城樂居集團的黨委書記，裘黎明帶領(lǐng)團隊深度共融政府委托方，秉承“黨建引領(lǐng)、融合經(jīng)營、助力項目、打造標桿”的黨建理念，在每個項目開展黨建聯(lián)建和廉政共建，以黨建凝聚參建各方力量，打造清廉民生工程，將“為老百姓建好房”的思想統(tǒng)一落實到每個項目上。
如今在浙江省，藍城樂居所打造的保障房項目， 正是大家有口皆碑的好房子。
▲圖為藍城樂居代建的湖州息塘新村安置房項目
由裘黎明主要負責的紫薇公寓安置房便榮獲“錢江杯優(yōu)質(zhì)工程獎”，成為首個獲此殊榮的安置房項目。該獎項是浙江省建設(shè)工程質(zhì)量最高獎，每年獲此殊榮的住宅工程不超過20個。
省住建廳還將《浙江省暨杭州市建筑施工質(zhì)量安全標準化管理和揚塵防治現(xiàn)場觀摩會》選址在樂居的項目上舉辦。
各界的認可，讓裘黎明更加堅定“建好房子”決心。在他看來，這是一件值得奮斗一輩子的事業(yè)。
而這項事業(yè)，也值得更多有志之士攜手同行。在裘黎明的引領(lǐng)下，樂居鍛造了一支品質(zhì)之師、王牌之師。
自誕生以來，“取法極致，得乎其上”的品質(zhì)文化，就融入樂居團隊“血液”，是樂居組織文化內(nèi)核的最重要構(gòu)成。在樂居團隊，品質(zhì)是最基礎(chǔ)的工作要求，也是第一要求，更是不可觸碰的底線與紅線。
這種極致的品質(zhì)文化土壤與氛圍，已經(jīng)滲透到了整個人才“選、育、用、留”全流程中。同時，藍城樂居也建立了完善的培養(yǎng)體系，來幫助員工成長，培養(yǎng)志同道合的同路人。
2.持續(xù)的培訓學習，培養(yǎng)一支“品質(zhì)鐵軍”
在藍城樂居的自我定義里，自己不僅是一家企業(yè)，也是一所學校。
截止目前，藍城樂居已建立“三院一站”（樂居學院、藍城樂居研究院、千萬未來鄉(xiāng)創(chuàng)學院、博士后工作站）知識平臺，其中，樂居學院、藍城樂居研究院，在樂居品質(zhì)力建設(shè)過程中承擔著經(jīng)驗提煉、知識管理、創(chuàng)新研究和培訓學習等職能。
樂居學院已構(gòu)建運行專業(yè)能力、領(lǐng)導力和通用能力等三大類培訓學習體系，其中產(chǎn)品與品質(zhì)類培訓學習最為系統(tǒng)完善。這個平臺，不僅有樂居自身的經(jīng)驗沉淀，也有藍綠體系實踐課程，還持續(xù)組織員工走出去考察行業(yè)標桿。
整個培訓體系，是矩陣式、體系化的。
既有諸如專業(yè)課程培訓、產(chǎn)品品質(zhì)專項研討、品質(zhì)管控復盤工作坊等形式的集中式培訓；也有行動學習、輪崗實踐、標桿參訪等實踐式的學習；還有集團、區(qū)域、項目層面的分級培訓；更有總工課堂下項目、區(qū)域結(jié)對輔導、項目互教互學等交叉式的培訓學習。
在藍城樂居，培訓、學習、工作是彼此相通，融為一體的。
正是得益于持續(xù)性的培訓學習，品質(zhì)追求才潛移默化的滲透到每一位樂居人骨子里，從而構(gòu)建成一支作戰(zhàn)力極強的“品質(zhì)鐵軍”。長期的學習驅(qū)動，也讓這支鐵軍成為行業(yè)內(nèi)極少的高素質(zhì)團隊，團隊內(nèi)中高級職稱占比50%，一二級執(zhí)業(yè)資格占比53%。
不過，按照宋衛(wèi)平的期望，藍城樂居的研究和經(jīng)驗，僅服務于自己公司是不夠的，還要能形成知識與理論成果，在行業(yè)進行分享，最終達到“促進整個行業(yè)的品質(zhì)提升”的效果。
藍城樂居做到了。
藍城樂居的“三院一站”知識平臺既承擔著對內(nèi)培訓學習的職能，也在持續(xù)開展針對政府、委托方、合作伙伴、上下游企業(yè)的培訓共建和知識分享。
同時，多年來藍城樂居以課題研究、標準編制、培訓共建、行業(yè)交流及出版論著等方式，把實踐經(jīng)驗沉淀為理論成果。
目前已參與國家、省部級課題10余項，國家及省市標準10余項，申報專利70余項。許多課題和標準，藍城樂居都是唯一一家受邀參與的代建企業(yè)。
例如，浙江省的《保障性住房建設(shè)標準》(DBJ33/T 1101-2022)，藍城樂居是唯一一家參與標準修訂的房企。
藍城樂居正在用自己的經(jīng)驗，引領(lǐng)并影響著整個政府代建行業(yè)。
3、將品質(zhì)納入考核激勵體系，滲透進員工成長歷程
地產(chǎn)行業(yè)從來不乏管理體系完善的企業(yè)。有的房企雖然建立了很完善的管理體系，但工程質(zhì)量就是上不去。
明源君認為，問題大多出在兩個方面：一是員工執(zhí)行意愿不強，主觀能動性不夠；另一個是員工的能力不足，無法承接管理體系的落地。
明源君認為，藍城樂居之所以持續(xù)保持高水準的產(chǎn)品品質(zhì)，正是因為擁有一支專業(yè)過硬的人才隊伍，以及與之匹配的考核激勵體系。
在藍城樂居，對員工品質(zhì)意識、品質(zhì)能力和品質(zhì)結(jié)果的考察，貫穿于人才選、育、用、留的職業(yè)發(fā)展全過程。
員工轉(zhuǎn)正、績效考核、資格認證、晉升加薪、轉(zhuǎn)崗調(diào)配等關(guān)鍵職業(yè)節(jié)點，都會將品質(zhì)作為考核衡量的第一必選項，也是否決項。
以員工的年度績效考核為例，如果項目過程評估得分低于89分，交付評估得分低于82分，將被取消年度評優(yōu)和相應職業(yè)發(fā)展的資格。
激勵機制的設(shè)計上，也將產(chǎn)品品質(zhì)評估結(jié)果作為重要的參照。
舉例來說，對過程品質(zhì)評估和交付品質(zhì)評估結(jié)果優(yōu)勝優(yōu)秀者，會即時給予物質(zhì)激勵、通報表揚。近三年，樂居給予項目品質(zhì)評估優(yōu)秀的團隊獎勵金已高達200余萬元。此外，優(yōu)秀員工及團隊也獲得了后續(xù)的學習機會、晉升晉級等職業(yè)發(fā)展激勵。
在藍城樂居看來，人力資源是公司的“本體”，員工是公司存在的理由和發(fā)展的根本。透過藍城樂居的組織體系，也不難明白，為何藍城樂居難以超越：因為它的文化基因，它的鐵軍隊伍，它的保障機制，都是其他企業(yè)無法輕易復制的！
小結(jié)
這幾年，“回歸產(chǎn)品”成為房企共識，“品質(zhì)力”也成了行業(yè)熱詞。
為了提升項目品質(zhì)，房企紛紛在產(chǎn)品功能上做加法：更大尺度的戶型，更漂亮的景觀，更多的功能模塊……
明源君認為，這是一種辦法，但絕不是唯一的辦法。
品質(zhì)提升不等同于產(chǎn)品功能“做加法”，品質(zhì)力也不簡單等同于產(chǎn)品打造能力，而是企業(yè)文化導向、組織能力、管理體系綜合作用的結(jié)果。
換言之，品質(zhì)力，其實是房企的綜合實力。
這就不難理解，為何藍城樂居總能脫穎而出：保障房品質(zhì)超越商品房，商品房品質(zhì)在業(yè)內(nèi)也遙遙領(lǐng)先。
樂居代建的商品房項目，去年交付評估分數(shù)也是集團第一！
這可是藍城啊！業(yè)內(nèi)的品質(zhì)標桿藍城！
如果說藍城集團是品質(zhì)“尖子生”。樂居無疑就是最拔尖的那一個！
這樣的房企，才稱得上是行業(yè)的標桿，時代的正能量！
